2017年注册土地估价师案例与报告知识点：基准地价系数修正表的主要内容和编制方法

　　1.基准地价系数修正表的主要内容

　　(1)区域因素：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。各种用途的区域影响因素各有差异，应根据实际用途选择影响因素。

　　(2)个别因素：影响土地价格的个别因素主要有：宗地的形状、面积，宗地在区域中的微观区位，宗地环境质量因素，宗地市政设施条件，城市规划限制等。各种用途的个别影。因素各有差异，应根据实际用途选择影响因素。

　　(3)其他因素：根据城市具体条件不同，还会有一些其他影响因素。

　　2、基准地价系数修正表的编制方法

　　级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。

　　(1)用土地利用效益资料编制基准地价修正系数表：

　　①确定级别或区域基准地价

　　按城镇基准地价的评估结果，确定级别或区域基准地价。

　　②选择宗地地价影响因素

　　a)商业用地的影响因素

　　——商业繁华度。主要指商业区级别、商业服务业店铺总数。

　　——交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城镇交通系统连接的便利程度。

　　——环境质量优劣度。主要指人文环境(人口密度、收入水平)和自然环境(地质情况，土地承压力，地形，等等)。

　　——规划限制。主要指城镇规划对商业区土地利用的要求。

　　——其他因素。

　　——宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。

　　b)居住用地的影响因素

　　——位置。主要包括距商业服务中心和城镇中心的距离。

　　——交通便捷度。主要指购物和工作方便程度。

　　——基础设施完善度。

　　——公用服务设施完备度。主要指为居住区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配置状况。

　　——环境质量优劣度。

　　——规划限制。

　　——其他因素。

　　——宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。

　　c)工业用地的影响因素

　　——交通便捷度。

　　——基础设施完善度。

　　——产业集聚规模。

　　——环境质量优劣度。

　　——规划限制。

　　——其他因素。

　　——宗地条件。主要有宗地的形状、地质及地基承载力、宗地利用强度等情况。

　　d)因素影响地价程度的确定

　　采用采用特尔菲法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值;