2017年注册土地估价师案例与报告知识点：交通运输用地估价

　　交通运输用地估价

　　(一)交通运输用地特点

　　除交通站场外，交通运输用地多呈线状分布，因线路漫长，跨越多个地理区域，土地利用条件复杂。

　　(二)交通运输用地主要价格影响因素

　　所在地经济发展水平，交通运输工具通行流量、类型、停驻数量和时间，地貌、土质、气候等自然条件等。

　　(三)交通运输用地估价思路

　　作为与地区经济、社会发展配套利用的基础设施用地，宜从成本核算的角度来考虑其价

　　格，一般宜选用成本逼近法和基准地价系数修正法。有经营收益的路段、码头、站场等可根据具体情况选用市场比较法、收益法。

　　(四)交通运输用地估价方法的选择与应用

　　(1)位于城镇中心的交通运输站场用地，应根据当地实际情况，参照同区域相近用途的可比交易案例或基准地价进行评估，并进行年限和用途修正;位于城镇中心外围或边远的交通运输站场用地，宜优先选用成本逼近法，其次可参照当地相近用途最末一级基准地价进行评估，并进行开发程度和年限、用途等修正。

　　(2)港口、码头用地通常通过特许经营权获取收益，具有一定的垄断性，适宜选用收益还原法评估;在同一区域同一类型用地有正常交易案例的，也可采用市场比较法评估。

　　(3)其他交通运输用地的经营收益体现的是整体收益，很难将其分摊到某一宗土地上，故不适宜采用收益还原法。