2016土地估价师考试《案例与报告》考点知识：估价对象描述及地价影响因素分析

　　估价对象描述及地价影响因素分析

　　一、估价对象描述

　　(1)土地登记状况

　　估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、国有土地使用证书号等。(具体问题具体分析)

　　(2)土地权利状况

　　权属、权利、年期、他项权利(与证载状况是否一致)

　　如果存在他项权利，应分析对地价的影响。

　　(3)土地利用状况(针对估价对象和估价目的具体说明)

　　利用现状：建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等。

　　待开发土地：说明具体规划条件、批准机关、批准日期等。

　　二、地价影响因素分析

　　(1)一般因素

　　有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策等。

　　(2)区域因素

　　区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当。

　　是否考虑了估价对象特点，区域因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。

　　(3)个别因素

　　宗地自身条件(面积、形状、水文地质条件等)、个别开发程度等。

　　是否考虑了估价对象特点，个别因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。