2016年土地估价师《相关知识》辅导：房地产开发项目的财务评价

　　房地产开发项目的财务评价

　　企业财务评价的基本目标是项目盈利能力

　　财务盈利能力的主要评价内容：项目建成后的盈利水平;偿还贷款期限的长短;项目寿命期内盈利水平;项目资金流动性分析;分析客观因素变动对盈利能力的影响

　　财务评价程序三步骤：通过市场调查、预测分析、技术与投资方案分析，确定项目规模、地点、方案，拟定实施进度计划。二、将第一步中的预测数据汇总，编制损益表、现金流量表、资金来源与运用表。三、根据上步报表，直接计算一系列分析评价指标，以便获利能力分析和不确定性分析。(项目逐年的收益和成本)(项目逐年资金来源和运用)(企业逐年财务盈亏状况和收益分配及依次计划)

　　财务评价方法：

　　现金流量法，以项目作为一个独立系统，在建设和服务期内各年流入流出现金数量

　　静态获利分析，采用期内每年的实际货币支出和收入数量，不需折现

　　动态获利分析，不同时期发生的成本和收益，按规定利率计算资金的时间价值，包括折现计算，计算成同一时期的值

　　财务报表分析方法(西方较较常用)，财务报表包括：销售利润预测、财务平衡表、资产负债表

　　财务评价的主要指标

　　财务净现值(FNPV),动态分析法获得

　　财务内部收益率(FIRR)各年现金流量现值为0时的折现率。考察项目盈利能力主要动态指标

　　内部收益率是可接受贷款的最低条件，应大于基准收益率，评估才通过。贷款利率低于FIRR

　　投资回收期(P)项目净收益抵偿全部投资所需要的时间。主要静态指标

　　投资利润率，也称投资收益率，项目达到正常盈利年份时，年纯收益与项目投资的资本价值之比;静态指标

　　房地产开发市场调查与分析

　　1、 房地产市场调查基本步骤：

　　提出问题确定研究目标

　　提出可能的信息资源来源，使用的调查方法，可能的费用及时间，即研究计划

　　收集、利用资料，进行初步调查

　　现场调查研究，运用抽样、调查表、面谈等形式

　　统计调查资料与分析资料

　　写报告

　　2、不同类型房地产市场调查研究

　　国内外市场环境调查：政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境

　　技术发展调查：新材料、新工艺等情况

　　市场需求容量调查

　　消费者和消费行为调查

　　竞争情况调查：竞争者和竞争产品

　　市场营销因素调查：产品、价格、分销渠道、促销策略调查

　　3、房地产市场分析基本步骤

　　接受委托

　　进行房地产市场调查，确定问题确定研究目标，制定计划

　　收集、利用资料，如报刊、杂志、统计数据

　　现场调查研究，运用抽样、调查表、面谈等形式

　　运用统计等科学方法进行分析

　　写房地产市场分析报告

　　4、房地产市场分析主要内容

　　宏观因素：政治、经济、文化、人口、社会因素、风俗习惯及宗教信仰

　　市场供求分析：介于宏观与微观之间的分析，供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析

　　相关因素分析：

　　住宅开发项目：周围住宅供求状况、价格水平，平面布局、对住房满意度和期望

　　写字楼项目：交通通达度、周边环境与周围商业设施的关系。

　　商业购物中心项目：流动人口、常住人口数量、购买力水平、服务半径、其他购物中心

　　1、 房地产市场分析基本方法：

　　购买者意图调查法

　　销售人员意见综合法

　　专家意见法——特尔菲法

　　时间序列分析法：简单平均法、指数平滑法、移动平均法、加权移动平均法

　　相关分析法：回归分析法、市场因子推演法，适合中、长期预测