2021年房地产经纪人《业务操作》经典习题（十三）

　　多项选择题1、写字楼的产品特性主要包括()等。

　　A.与宏观经济正相关性

　　B.销售商务性

　　C.客户个体属性

　　D.项目运作专业性

　　E.产品技术性

　　正确答案：A、B、D、E

　　答案解析:写字楼的产品特性包括：①与宏观经济的正相关性;②购房(承租)客户多为企业;③产品技术性;④销售商务性;⑤项目运作专业性。

　　多项选择题2、写字楼项目的运作需要一个必不可少的过程，该过程可根据其先后顺序重点分为()等部分。

　　A.项目资源的利用效率

　　B.入市时机分析

　　C.项目资源属性判断

　　D.市场分析

　　E.项目市场定位与产品类型界定

　　正确答案：B、C、D、E

　　答案解析:与其他房地产项目一样，写字楼项目在投入建设之前需要严格依据土地归化的法定用途进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。根据先后顺序，该过程可重点分为：①本体项目资源属性判断;②入市时机分析;③写字楼项目的市场分析;④项目市场定位与产品类型界定;⑤写字楼项目的物业发展建议。

　　多项选择题3、分析写字楼项目的产品定位时，项目经济指标分析涉及()。

　　A.土地取得成本

　　B.土地开发成本

　　C.开发利润

　　D.投资利息

　　E.未来生产费用

　　正确答案：A、B、C、D

　　答案解析:写字楼项目经济指标涉及有：①土地取得成本;②建设成本;③管理费用;④销售费用;⑤投资利息;⑥销售税;⑦开发利润。同时，分析项目的收益性，可以通过计算年收益率、内部收益率、预期销售价格、预期出售租金等分析项目的经济性。

　　多项选择题4、分析写字楼项目的产品定位应从以下()方面分析其资源条件。

　　A.项目资源利用的程度

　　B.项目规划指标分析

　　C.区域属性判断

　　D.市场分析的技术水平

　　E.周边商业配套成熟度判断

　　正确答案：B、C、E

　　答案解析:相对于住宅，写字楼项目资源属性判断的指标有显著不同。分析写字楼项目的产品定位可以从如下方面分析其资源条件：①项目规划指标分析;②项目经济指标分析;③区域属性判断;④景观资源分析;⑤周边商业配套成熟度判断;⑥路网情况判断;⑦其他资源优劣势判断。

　　多项选择题5、写字楼项目运作目标主要包括()。

　　A.综合收益最大化目标

　　B.快 回收成本目标

　　C.关联目标

　　D.品牌目标

　　E.竞争项目的分析目标

　　正确答案：A、B、D

　　答案解析:与其他房地产项目一样，写字楼项目在投入建设之前需要严格依据土地规划的法定用途进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。写字楼项目运作目标主要包括：①综合收益最大化目标;②快 回收成本目标;③品牌目标。

　　多项选择题6、写字楼项目的市场分析的内容包括()。

　　A.竞争项目的分析

　　B.房地产经纪人业务能力的判断

　　C.市场发展态势分析

　　D.区域写字楼市场分析

　　E.使得综合效益最大化

　　正确答案：A、C、D

　　答案解析:写字楼市场分析的内容包括：①写字楼市场发展态势分析;②区域写字楼市场分析;③竞争项目的分析。

　　多项选择题7、写字楼市场的发展与()有着极为密切的关系。

　　A.GPI

　　B.第一、二、三产业

　　C.第三产业

　　D.城市GDP产值

　　E.相关经济政策

　　正确答案：A、C、D、E

　　答案解析:写字楼项目运作的宏观经济正相关性决定了对写字楼市场的判断应当从城市宏观经济的发展大势入手。具体而言，写字楼市场的发展与城市GDP产值、GPI、第三产业、相关经济政策等有着极为密切的关系。

　　多项选择题8、对于一个城市的写字楼市场的把握主要可从()方面来分析。

　　A.交通

　　B.产品

　　C.配套设施

　　D.客户

　　E.价格与租金走势

　　正确答案：B、D、E

　　答案解析:写字楼市场发展态势与城市经济发展水平、城市定位相关，不同城市的写字楼市场发展阶段不同，客户构成也不同。对于一个城市的写字楼市场的把握主要可从产品、客户、售价或租金走势三大方面来分析。

　　多项选择题9、在区域写字楼市场需求状况分析项目中外部因素的关注重点为()。

　　A.商务配套

　　B.平面布局

　　C.硬件配置

　　D.区位

　　E.交通

　　正确答案：A、D、E

　　答案解析:区域写字楼市场需求状况分析包括有：①客户主要特征;②外部因素关注重点;③项目本体因素关注重点。其中，外部因素关注重点主要包括：a.区位;b.交通;c.商务配套。