2021年房地产经纪人《业务操作》经典习题（十一）

　　多项选择题 下列关于核 商圈的说法中，错误的是()。

　　A.该商圈内的客户占客户总数的80%~85%

　　B.客户的集中度高

　　C.大型商场的核 商圈在5km以内

　　D.小型商店的核 商圈在0.5km以内

　　E.消费额较高

　　正确答案：A、D

　　答案解析:根据客户的比率或距离的范围，商圈可分为：①核 商圈;②次级商圈;③边缘商圈。其中，核 商圈的客户占客户总数量的70%~80%，客户的集中度高，消费额也高;一般来说，小型商店的核 商圈在0.8km之内，客户步行来店在10min以内;大型商场的核 商圈在5km以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20min。

　　多项选择题 业态定位需考虑的因素有()。

　　A.项目整体市场需求

　　B.商圈融合性

　　C.项目整体功能组合、单层功能组合设计

　　D.项目的经营特色

　　E.各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求

　　正确答案：A、B、C、E

　　答案解析:业态定位，是指商业地产项目引进什么样的零售业态，业态定位准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。业态定位考虑因素有：①项目整体功能组合、单层功能组合设计;②各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求;③项目整体市场需求;④商圈融合性。

　　多项选择题 房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。

　　A.房地产项目针对哪些不同的消费群体

　　B.如何让消费者理解产品的内涵

　　C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为

　　D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么

　　E.消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么

　　正确答案：A、D、E

　　答案解析:商业地产项目的客户定位有三类：①消费者定位;②经营者定位;③投资者定位。ADE三项是消费者定位应该回答的问题;B项属于产品定位应该回答的问题;C项属于形象定位要回答的问题。

　　多项选择题 商业地产项目的招商代理的招商工作原则有()。

　　A.商户的业务量

　　B.商户的首选原则为高知 度主力商户

　　C.利润最大化

　　D.招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补

　　E.核 主力店先行，辅助店随后的原则

　　正确答案：B、D、E

　　答案解析:商业地产项目的招商代理的招商工作原则包括：①招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补;②商户的首选原则为高知 度主力商户;③核 主力店先行，辅助店随后的原则。

　　多项选择题 边缘城市商圈的研究指标主要包括()。

　　A.附近商业的租金

　　B.主要商业分析

　　C.各类商业规模、业态及经营

　　D.人流、车流状况

　　E.常住人口及消费水平

　　正确答案：B、E

　　答案解析:商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。根据顾客的比率或距离的范围，商圈分为：①核 商圈;②次级商圈;③边缘商圈。其中，边缘商圈研究指标包括：主要商业分析;常住人口及消费水平。ACD三项均属于核 商圈的研究指标。

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　　多项选择题 在商业消费者行为调查项目中，人口结构调查的内容有()。

　　A.教育程度

　　B.职业调查

　　C.家庭成员年龄

　　D.人口密度

　　E.收入水平

　　正确答案：A、B、C

　　答案解析:人口结构调查除了要了解目前的人口结构外，还要调查了解有关过去人口聚集、膨胀速度等方面的情况，并要对将来人口结构的变迁进行预测，同时将人口结构依行业、职业、年龄、教育程度等进行分类整理，以便做进一步的深入分析。

　　多项选择题 项目开发前，要对项目地块做深入的研究，具体研究指标有()等。

　　A.物业地段位置状况

　　B.地段位置及临路状况

　　C.交通及地块的易达性状况

　　D.项目的昭示性情况

　　E.周边的商业设施状况

　　正确答案：B、C、D、E

　　答案解析:一个商业地产项目的收益能力，跟它周边的环境、道路等有密切关系。因此，项目开发前，要对项目地块做深入的研究。具体研究指标有：①地段位置及临路状况;②交通及地块的易达性状况;③周边的商业设施状况;④项目的昭示性情况。

　　多项选择题 商业地产的定位依据有()。

　　A.要适合本土化

　　B.要有适度的前瞻性

　　C.坚持量力而行原则

　　D.符合商业发展规律

　　E.与城市发展方向一致

　　正确答案：A、B、D、E

　　答案解析:商业地产的定位是决定商业项目成功与否的关键因素，一般要遵循以下定位法则：①适合本土化;②与城市发展方向一致;③适合商业模式发展态势;④符合商业发展规律;⑤坚持差异化原则;⑥要有适度的前瞻性;⑦适合市场需求原则。

　　多项选择题 业种组合原则是按区域需求来确定的，种类要全，业种之间要注意不同属性的搭配，能起到引导消费的原则，业种组合的模式包括()等。

　　A.互补式

　　B.品牌式

　　C.衍生式

　　D.系统式

　　E.综合式

　　正确答案：A、C、E

　　答案解析:业种组合的模式包括：①互补式，根据商品的不同属性，以相互补充为原则进行业种规划;②衍生式，属于同种业种，但是该业种的衍生产物;③综合式，商品品种多，品牌齐，形成交叉业种组合。

　　多项选择题 影响项目商业档次定位的因素有()。

　　A.物业管理能力

　　B.消费习惯

　　C.项目规模

　　D.消费结构

　　E.项目位置及周边购买力

　　正确答案：B、C、D、E

　　答案解析:商业地产项目档次一般分为高级、中高级、中档、大众化等几种，影响项目商业档次定位的因素包括：①项目规模;②项目位置及周边购买力;③消费结构及消费习惯;④竞争项目档次。

　　多项选择题 商业规模定位需考虑的因素有()。

　　A.周边购买力的支撑度

　　B.消费者每次持续购物的时间长度

　　C.项目的经营特色

　　D.项目的建筑特点及各类指标限制

　　E.商品品种的比例及要求

　　正确答案：A、B、E

　　答案解析:商业地产项目规模定位不仅与物业投资的高效性相关，而且与后期商业地产项目的招商、销售、运营有极大的关联。商业规模定位考虑的因素包括：①周边购买力的支撑度;②周边的商业配套完善性(如交通的可达性);③消费者每次持续购物的时间长度;④商品品种的比例及要求。CD两项属于经营者定位需要考虑的因素。

　　多项选择题 商业地产项目的功能一般有()。

　　A.娱乐功能

　　B.休闲功能

　　C.购物功能

　　D.管理功能

　　E.服务功能

　　正确答案：A、B、C、E

　　答案解析:不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异，商业地产项目的功能一般主要有：①购物功能;②休闲功能;③娱乐功能;④服务功能。商业功能可以是单一的，也可以是多种功能。商业功能定位指导商业业态定位，商业业态定位决定了商业功能定位。