2022房地产经纪人《业务操作》预习试题（十五）

　　1[.多选题]商业地产的特征包括()。

　　A.收益多样性

　　B.赢利模式多元化

　　C.主体特定性

　　D.权益复杂与利益平衡

　　E.客户非个体属性

　　[答案]ABD

　　[解析]商业地产的特征表现在：①收益多样性;②赢利模式多元化;③权益复杂与利益平衡。

　　2[.多选题]写字楼项目现场展示与住宅的差异主要源于主流客户的商务性与高端性，同时客户集中上门可能性较小，因此在现场包装设计、服务内容与流程制定时，应当确保()等。

　　A.提升品质感与尊贵感

　　B.建立专业威信

　　C.提高商务客户的敏感性

　　D.适度展示

　　E.体现商务气质

　　[答案]ABDE

　　[解析]写字楼在现场包装设计、服务内容与流程制定时，应当确保：①提升品质感与尊贵感;②体现商务气质;③建立专业威信，即通过展示内容及服务交流内容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台;④适度展示，写字楼与住宅不同于产权单位内部实际使用方式与布局多元化，因此销售期内通常进行样板层展示，或概念样板间引导，而非精细化的样板间展示。

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　　3[.多选题]办理房地产证需要缴纳的费用中，()的收费单位是财政局。

　　A.贴花

　　B.契税

　　C.印花税

　　D.转移登记费

　　E.抵押登记费

　　[答案]ABD

　　[解析]办理房地产产权证需要缴纳一些税费，具体为：①契税，收取单位为财政局;②印花税，收费单位为地税局;③转移登记费，收费单位为财政局;④贴花(印花税的完税)，收费单位为财政局。C项，印花税的收费单位为地税局;E项，抵押登记费是办理银行抵押贷款手续需要缴纳的费用，不属于办理房地产证需要缴纳的费用。

　　4[.多选题]关于投资回报，正确的说法有()。

　　A.投资回报率是正常年度总收益占投资总额的百分比

　　B.投资回收期=投资总额/年收益

　　C.商铺合理的年投资回报率一般为8%～l0%

　　D.计算一次性购买的年投资回报率，投资总额=购买房屋总价+契税+印花税

　　E.商铺投资合理的回收期限一般为8～10年

　　[答案]ABD

　　[解析]C项，商铺投资的年投资回报率一般为8%～l2%;E项，商铺投资的回收期限一般为8～12年

　　5[.多选题]根据成交客户置业目的的不同，将客户分为()等类别。

　　A.投资客户

　　B.自用客户

　　C.大户型客户

　　D.别墅客户

　　E.小户型客户

　　[答案]AB

　　[解析]住宅客户根据不同的标准可以分成不同的类型，具体为：①根据成交客户置业目的的不同，将客户分为自用客户和投资客户;②根据购房面积大小，将客户分为小户型客户、中大户型客户、大户型及别墅客户。

　　6[.多选题]购房相关税费一般包括()，以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。

　　A.土地使用费

　　B.契税

　　C.印花税

　　D.抵押登记费

　　E.房地产交易费

　　[答案]BCDE

　　[解析]购房相关税费一般包括：购房契税、印花税、《房地产证》印花税、抵押登记费、房地产交易费以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。由于各地税费的标准也因地区而异，详细情况需要向当地政府机关咨询。

　　7[.多选题]写字楼项目现场展示要点包括()。

　　A.外围包装

　　B.售楼处展示

　　C.样板层展示

　　D.看楼动线包装

　　E.活动营销

　　[答案]ABCD

　　[解析]写字楼项目现场展示的要点包括：①外围包装;②售楼处展示;③样板层展示;④看楼动线包装系统接待流程;⑤现场物料准备。

　　8[.多选题]中大户型客户对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活()，要求有较好的小区环境和物业服务。

　　A.稳定性

　　B.便利性

　　C.时尚性

　　D.舒适性

　　E.敏感性

　　[答案]BD

　　[解析]中大户型客户特征是以二次或多次置业客户为主，目的多为改善居住条件，家庭结构较为复杂，多为三代人同住，对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务。

　　9[.多选题]按揭贷款时购房者的风险主要表现在()。

　　A.无力继续补偿还贷款本息的风险

　　B.房屋贬值的风险

　　C.重复抵押的风险

　　D.购房者房屋处置的风险

　　E.利率变化的风险

　　[答案]ABDE

　　[解析]对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范以下抵押贷款的风险：①无力继续偿还贷款本息风险;②房屋贬值风险;③利率变化风险;④购房者房屋处置风险。

　　10[.多选题]竞争性在建商业地产项目研究指标包括()。

　　A.物业地段位置

　　B.地段位置及临路状况

　　C.业态规划

　　D.营销策略

　　E.开发及开业时间

　　[答案]ACDE

　　[解析]竞争性在建商业地产项目研究指标包括：①物业地段位置;②开发规模;③建筑设计;④开发及开业时间;⑤业态规划;⑥主力商户;⑦业态组合模式;⑧定位方向;⑨营销策略。