2022房地产经纪人考试《业务操作》练习题（二）

　　1[.单选题]标的物所有权自()时起转移。

　　A.产权交付

　　B.合同签订

　　C.标的物交付

　　D.房屋验收

　　[答案]C

　　[解析]《合同法》第133条对买卖合同中标的物所有权的转移进行了规定，即“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”即根据《合同法》的规定，房地产开发商将房屋交付给买受人，不仅包含将房屋实物交付给买受人，还包含着将房屋所有权转移给买受人的意思。

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　　2[.单选题]房地产经纪机构代办存量房抵押贷款时，应按()收取服务费。

　　A.抵押贷款期限

　　B.抵押房屋面积

　　C.抵押贷款标的额

　　D.抵押贷款业务数量

　　[答案]D

　　[解析]由于贷款过程需要涉及到房产评估、到银行签订房地产抵押贷款合同、递交相关审核资料，以及后续的抵押登记房屋过户手续办理，整个过程牵涉部门较多，流程比较复杂;办理中需要较多的金融专业知识。因此，多数购房人选择贷款服务机构代办，代办机构按照国家规定的收费标准按件收取服务费。

　　3[.单选题]关于“个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的贷款政策和房款方式的表述”，错误的是()。

　　A.抵押消费贷款无论贷款额多少都要求打入第三方账户

　　B.抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款

　　C.个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%

　　D.抵押消费贷款利率低于个人住房抵押经营类贷款，最低为基准利率上浮l5%

　　[答案]A

　　[解析]A项，银行对于企业经营贷款采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户;而抵押消费贷款与企业经营贷款相比，银行放款稍显灵活，如果是30万元以下的个人小额消费，银行可以直接将抵押款打入借款人账户，贷款额在30万元以上时银行才要求打人第三方账户。B项，从贷款年限来看，因为个人住房抵押经营类贷款资金回收周期一般较短，贷款年限通常最长为5年，而抵押消费贷款一般是个人或是家庭用于生活消费，个人还款能力与企业相比要低很多，所以抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款，最长可贷10年。CD两项，从贷款利率来看，企业经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%;抵押消费贷款利率则略低于企业经营类贷款，贷款利率最低为10%，最高为25%～30%左右。

　　4[.单选题]房产可通过购买、赠与、继承等方式获得。下列关于房产继承的描述，错误的是()。

　　A.房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有

　　B.如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续

　　C.办理过户不用交费

　　D.只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承

　　[答案]C

　　[解析]房屋继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续，并按照相关规定交费。

　　5[.单选题]以下不属于存量房买卖产权过户需要遵守的程序的是()。

　　A.缴纳税费

　　B.缴纳物业费

　　C.产权登记过户

　　D.领取不动产权证。

　　[答案]B

　　[解析]存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：①缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持《房屋买卖合同》及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。②产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。③领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时间内持《领证通知单》，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。

　　6[.单选题]新建商品房在物业交付时，买方应该以()作为依据，按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。

　　A.看房确认书

　　B.前期物业管理服务合同

　　C.房地产认购协议书

　　D.商品房买卖合同

　　[答案]D

　　[解析]根据交易双方签订的《商品房买卖合同》，开发商应在约定的时间内将房屋交付给买方。房屋交付的时候，应该以双方签订的《商品房买卖合同》条款作为依据，买受人按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。

　　7[.单选题]存量房过户买方需提供的材料不包括()。

　　A.买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明

　　B.户口簿/暂住证

　　C.与卖方签订的《房屋买卖合同》

　　D.不动产权证

　　[答案]D

　　[解析]买卖双方在存量房过户的过程中都要提供相应的资料。其中，存量房过户买方需提供的材料包括：①买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明;②户口簿/暂住证;③与卖方签订的《房屋买卖合同》。存量房过户卖方需提供的材料包括：①产权人夫妻双方身份证、户口簿;②不动产权证;③与买方签订的《房屋买卖合同》;④共有人意见书;⑤结婚证复印件，如离婚需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议，如丧偶需提供死亡证明处理证明;⑥若为公房，还应提供与原产权单位签订的公有住房买卖合同;⑦如是中央机关直属产权的房子，业主还需提供物业费、供暖费结清证明等。

　　8[.单选题]住房公积金贷款是一种()担保委托代款。

　　A.强制性

　　B.政策性

　　C.商业性

　　D.自由性

　　[答案]B

　　[解析]住房公积金贷款是指由各城市住房公积金管理中心及所属管理部门，运用住房公积金，委托银行向购买(自建、翻建、大修)住房职工发放的一种政策性担保委托贷款。贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式

　　9[.单选题]存量房商业抵押贷款额是房产评估值和房产成交价()原则决定。

　　A.取低

　　B.取高

　　C.取均值

　　D.取评估值

　　[答案]A

　　[解析]存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。

　　10[.单选题]()还款方式适合公务员等收入稳定的工薪阶层。

　　A.双周供

　　B.等额本息

　　C.等额本金

　　D.固定利率

　　[答案]B

　　[解析]各种还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等，分别针对不同客户。例如：①等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;②等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群;③双周供适合周结工资或者夫妻双方月中和月底发工资的借款人。