2021房地产经纪人考试《业务操作》模考试题(七)

　　1[.单选题]某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()m2。

　　A.21429

　　B.30000

　　C.34300

　　D.55714

　　[答案]A

　　[解析]以销售量表示的盈亏平衡点为：盈亏平衡点=总固定成本÷对固定成本的单位贡献率。所以，项目的盈亏平衡点产量为：30000000÷(3000-1600)=21429m2。

　　2[.单选题]要确定新建商品房的均价首先应划定市场调查的范围和重点，以项目为核 心，半径()的范围是市场调查重中之重。

　　A.2km

　　B.3km

　　C.5km

　　D.6km

　　[答案]A

　　[解析]确定市场调查的范围和重点，以项目为核 心，半径2km的范围是重中之重。若范围内不够，可再扩大;凡是竞争对手都应纳入比较范围;重点市场比较应不少于6个;存量楼价格也应适当考虑。

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　　3[.单选题]某项目总投资10万元，建筑投资500元/m2，若总建筑面积1000m2，预期利润6万元，则单位价格为()元/m2。

　　A.350

　　B.420

　　C.500

　　D.660

　　[答案]D

　　[解析]单位价格=单位可变成本费用+(预计固定成本费用+年目标盈利)/单位总量=500+(100000+60000)÷1000=660(元/m2)。

　　4[.单选题]某房地产项目建造的平均成本为2800元/m2，销售税费率为15%。若希望获得25%的销售利润率，则该项目的销售单价至少是()元/m2。

　　A.3920

　　B.3733

　　C.4118

　　D.4667

　　[答案]C

　　[解析]目标利润单位价格=[(固定总成本+目标利润额)÷预计销售面积+单位变动成本]÷(1-销售费率)。本题中，目标利润单位价格=建造平均成本×(1+25%)÷(1-销售费率)。所以，该项目的销售单价至少是：2800×(1+25%)÷(1-15%)=4118(元/m2)。

　　5[.单选题]某房地产开发项目总建筑面积为10000m2，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元/m2，销售税费率为20%，该项目保本售价应为()元/m2。

　　A.4167

　　B.6250

　　C.10000

　　D.25000

　　[答案]B

　　[解析]单位保本价格=(固定成本总额/盈亏平衡点产(销)量+单位变动成本)/(1-销售费率)=(20000000÷10000+3000)÷(1-20%)=6250(元/m2)

　　6[.单选题]某项目固定总成本为50万元，总面积为200m2，销售税费率为15%，单位变动成本为4000元/m2，则目标销售价格为()元/m2。

　　A.5454

　　B.6218

　　C.6871

　　D.7647

　　[答案]D

　　[解析]单位保本价格={[固定成本总额/盈亏平衡点产(销)量]+单位变动成本}÷(1-销售费率)=[(500000/200)+4000]÷(1-15%)=7647(元/m2)。

　　7[.单选题]某项目总投资为3000万元，建设周期为2年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的年限为12年，该项目的预期投资收益率为()。

　　A.7、01%

　　B.8、3%

　　C.10、0%

　　D.12、5%

　　[答案]C

　　[解析]预期收益率是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。项目完成后的实际收益率可能高于、等于、低于预期收益率，也是房地产投资存在一定风险的表现。预期收益通常包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率，用于对通货膨胀和风险的补偿。预期投资收益率可以通过总投资回收年限计算，公式为：预期投资收益率=(总投资额÷总投资回收年限)÷总投资额。题中，该项目的预期投资收益率=[30000000÷(12-2)]÷30000000=10.0%。

　　8[.单选题]某建设项目总投资60000万元，建设期4年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。该项目的预期投资收益率为()。

　　A.7、2%

　　B.8、6%

　　C.14、3%

　　D.16、7%

　　[答案]D

　　[解析]预期投资收益率计算过程为：①不含建设期的投资回收年限=10-4=6(年);②预期投资收益率=(总投资额÷总投资回收年限)/总投资额=(60000÷6)÷60000=16.7%。

　　9[.单选题]某项目主力户型以三居室为主，对于本区域而言面积偏大，这一条件在SWOT矩阵中应为()条件。

　　A.S

　　B.W

　　C.O

　　D.T

　　[答案]B

　　[解析]SWOT是优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threats)的合称。SWOT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成重大影响，战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境和威胁进行匹配的过程。其中，劣势是对企业不利的内部资源因素，如：项目规模较小，难与大盘抗衡;项目是单体建筑，缺乏目前市场上流行的小区环境和小区花园;主力户型以三居室为主，对本区域而言面积偏大;售楼处偏僻，形象较差;地处老地段，不属于目前热卖片区，不易于吸引区外人士前来购买。本题中，三居室对于本区域面积偏大，属于该项目的劣势。

　　10[.单选题]在项目SWOT分析中，最理想的对策是()。

　　A.SO对策

　　B.WO对策

　　C.ST对策

　　D.WT对策

　　[答案]A

　　[解析]根据SWOT分析制定出的行动对策有四种：①最小与最小对策(WT对策);②最小与最大对策(WO对策);③最大与最小对策(ST对策);④最大与最大对策(SO对策)。其中，最理想对策是SO对策，是指着重考虑优势因素和机会因素，目的在于充分发挥企业内部资源优势，充分利用外部积极的市场机会，设计开发多种符合市场需求的产品。

　　11[.多选题]根据交付房屋类型的差异，房屋交付分为()。

　　A.住宅交付

　　B.新建商品房交付

　　C.商铺交付

　　D.存量房交付

　　E.出租房交付

　　[答案]BD

　　[解析]房屋交付与验收环节是房地产经纪服务的一个重要环节。根据交付房屋类型的差异，房屋交付分为新建商品房交付和存量房交付。房屋交付涉及房屋实体本身和不动产产权的转移问题。

　　12[.不定项选择题]甲房地产经纪公司(以下简称公司)在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内，甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源，虽然新门店的经营业绩(成交量)并不高，但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。为了提高业务量，甲公司新门店还为客户提供房地产抵押贷款代办、产权登记代办、其他理财及居家综合服务。房源信息私盘制的缺点包括()。

　　A.不利于提高经纪人收集房源信息的积极性

　　B.工作效率低

　　C.拥有房源和客源信息的两个经纪人如果不配合，易导致交易失败

　　D.经纪人存在“留盘”行为

　　[答案]BC

　　[解析]私盘制的缺点表现在不利于信息资源的快 速流通、容易导致效率低下，当一个经纪人持有大量房源时可能出现精力不足无暇兼顾，这样使得房源信息的利用率大大下降，无法为委托业主提供及时的服务。此外，在房客源匹配上，该受托经纪人可能从利己角度出发优先考虑与自己的客源进行匹配，这样反而阻碍了与其他经纪人合作的顺畅，容易错失成交机会，降低成交的效率。

　　13[.不定项选择题]甲房地产经纪公司(以下简称公司)在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内，甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源，虽然新门店的经营业绩(成交量)并不高，但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。为了提高业务量，甲公司新门店还为客户提供房地产抵押贷款代办、产权登记代办、其他理财及居家综合服务。甲公司拓展的房源体现了房源开拓的()。

　　A.及时性

　　B.持续性

　　C.集中性

　　D.时效性

　　[答案]C

　　[解析]房源的获取原则包括：①真实性。主要是指房源的真实存在、真实业主、真实价格与真实委托;②及时性，主要指房地产经纪人在获取房源信息之后应及时了解和核实房屋情况、业主信息，及时现场勘察拍照、及时获取钥匙和委托、及时补全信息和委托手续、及时发布信息进行营销推广。③持续性。房地产经纪人应定期与业主取得联系，持续地跟进、及时地更新房源。④集中性。是指房地产经纪企业及房地产经纪人所收集的房源要具备相对集中的特点，即有针对性地在某一区域收集某一类型的房源，使自己较齐全地拥有该类型的房源资料，并且房地产经纪企业及房地产经纪人在搜集房源信息的同时也逐步建立了与其业务能力和资源相吻合的目标市场。

　　14[.不定项选择题]甲房地产经纪公司(以下简称公司)在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内，甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源，虽然新门店的经营业绩(成交量)并不高，但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。为了提高业务量，甲公司新门店还为客户提供房地产抵押贷款代办、产权登记代办、其他理财及居家综合服务。若甲门店提供商业抵押贷款的代办服务，下列关于商业抵押贷款的描述，正确的有()。

　　A.首次购房人贷款首付款为30%

　　B.首次购房人的贷款利率为基准利率

　　C.还款方式有等额本息和等额本金两种

　　D.等额本金还款方式适合教师、公务员等有稳定收入的工薪阶层

　　[答案]AB

　　[解析]首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～l5%。C项，还款方式有等额本息、等额本金、双周供及固定利率;D项，等额本息还款方式适合教师、公务员等有稳定收入的工薪阶层。