2021房地产经纪人考试《业务操作》模考试题(四)

　　1[.单选题]存量房商业抵押贷款流程的第四步为()。

　　A.委托评估机构评估房屋价值

　　B.银行审批通过贷款合同

　　C.价款人与银行签订房屋抵押贷款合同(面前)

　　D.办理房屋交易缴税及产权过户

　　[答案]B

　　[解析]存量房商业抵押贷款流程为：①签订房屋买卖合同;②办理网签手续(部分城市无网签);③委托评估机构进行评估;④银行办理面签手续、批贷;⑤办理缴税、产权过户手续;⑥抵押登记;⑦银行放贷。

　　2[.单选题]企业抵押经营贷款的特点不包括()。

　　A.循环授信

　　B.贷款金额足

　　C.提前还款灵活

　　D.贷款年限较长

　　[答案]D

　　[解析]企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者以房产作抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。该产品亮点是：①贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万;②循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款;③提前还款灵活，个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余钱即能还贷款，无需提前预约。

扫描下方二维码，进入“每日一练”免费在线测试

　　3[.单选题]在房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且()的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。

　　A.已申请注销

　　B.未申请注销

　　C.已公证

　　D.未提交授权委托书

　　[答案]B

　　[解析]房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且未申请注销的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。

　　4[.单选题]开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节()。

　　A.应缴纳3%的房屋验收费

　　B.应缴纳5%的房屋验收费

　　C.应缴纳10%的房屋验收费

　　D.无需交付任何费用

　　[答案]D

　　[解析]房屋交付时的费用包括以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。

　　5[.单选题]住房项目销售的最后阶段是()。

　　A.预交物业管理费

　　B.预付费用

　　C.房屋交付

　　D.物业交付

　　[答案]D

　　[解析]物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发商共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。

　　6[.单选题]在存量房交易中，房地产经纪人的下列做法不利于协助办理迁移户口手续的是()。

　　A.在买卖交易合同中明确户口迁出时间

　　B.只做好房屋交接和权利转移工作即可

　　C.明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准

　　D.建议留存户口迁出保证金

　　[答案]B

　　[解析]关于户口的约定条款，是房屋买卖合同当中的一项重要条款，将户口迁入所购买房屋，是居民在该区域内享受一定公共服务的基础，如子女就近入学、拆迁补偿等。而在存量房买卖交易中，除房屋交接和权利转移以外，卖方的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，房地产经纪人应提醒卖方在房屋交接日前将户口迁出，包括：①在买卖交易合同中明确户口迁出时间;②明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准;③建议留存户口迁出保证金。

　　7[.单选题]在计算单笔住房公积金的贷款最高额度时，家庭月均收入应扣除()。

　　A.债务利息

　　B.物业服务费

　　C.一定额度的生活费

　　D.房屋登记手续费

　　[答案]C

　　[解析]以北京市为例，单笔住房公积金的贷款最高可贷款额度为：家庭月收入扣除至少400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。即最高可贷款额度公式为：最高可贷款额度=(个人月缴存额÷缴存比例-400元)÷贷款年限所对应月均还款额的系数。

　　8[.单选题]产权就是产权人对房屋()、使用、收益、处分的权利。产权人的这四种权利有时全部归产权人所有，有时则不全部归产权人所有。

　　A.占有

　　B.购买

　　C.出租

　　D.赠与

　　[答案]A

　　[解析]房屋所有权是指所有人依法对自己的财产占有、使用、收益、处分的权利。产权就是产权人对房屋占有、使用、收益、处分的权利，产权人的这四种权利有时全部归产权人所有，有时则不全部归产权人所有。

　　9[.单选题]企业抵押经营贷款主要适用人群不包括()。

　　A.中小业主

　　B.个体经营者

　　C.公司管理人员

　　D.全款购房，现有资金需求的借款人

　　[答案]D

　　[解析]企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为：①中小企业主;②公司管理人员;③个体经营者。

　　10[.多选题]存量房买卖交易当事人进行房屋交付的情形包括()。

　　A.办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人

　　B.房屋交付中的房屋实物交付和不动产权证的交付方式是同时交付

　　C.出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人

　　D.出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后若干工作日内交付给买受人

　　E.按照《存量房买卖合同》中约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人

　　[答案]ACDE

　　[解析]买卖双方应该在《存量房买卖合同》中约定房屋交付的时间和条件。一般来说，存量房买卖交易当事人约定房屋交付，包括以下四种情况：①办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人;②出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人;③出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后若干工作日内交付给买受人;④按照本项约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人。通常情况，存量房买卖当事人都会选择第一种情况，即办理房屋所有权转移登记手续后再进行房屋交付，而其他三种情况都是在未办理房屋所有权过户手续的情况下进行的房屋交付，存在一定的风险。B项，房地产经纪人代理销售新建商品房，在协助房地产开发商房屋交付给买受人时，应意识到房屋交付中的房屋实物交付和不动产权证的交付是两个时间。