2022年房地产经纪人考试《专业基础》复习题（七）

1[.多选题]出租型房地产的租赁收入通常包括()。

A.租金

B.物业管理费

C.潜在租金

D.转售收入

E.押金的利息

[答案]AE

[解析]租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用。@##

2[.多选题]下列有关投资回收期(Pb)的说法中，静态投资回收期与动态投资回收期共同具有的特点包括()。

A.不考虑资金的时间价值

B.自投资起始点算起累计净现值等于零的年份

C.衡量了项目投资回收的速度

D.忽视了投资回收期之后的现金流量

E.如果Pb≤Pc(基准投资回收期)，说明项目在经济上可行

[答案]CDE

[解析]A项，静态投资回收期不考虑资金的时间价值。B项，房地产投资项目的动态投资回收期，是自投资起始点算起累计净现值等于零的年份。C项，投资回收期是用于衡量项目投资回收速度的评价指标。D项，投资回收期法的缺点是忽视了投资回收期之后出现的现金流量，从而可能使投资回收期之后有很好收益的投资项目被淘汰。E项，如果Pb≤Pc(平均投资回收期)，则说明项目能在要求的时间内收回投资，项目在经济上是可接受的，否则不可行。

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3[.多选题]在计算财务内部收益率时，可以采用的方法有()。

A.内插法

B.经验分析法

C.风险调整值法

D.试错法

E.市场法

[答案]AD

[解析]财务内部收益率(FIRR)通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即FIRR是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。

4[.多选题]根据内部收益率的含义可知，内部收益率表示()。

A.项目各期净现金流量现值之和等于零时的折现率

B.财务净现值等于零时的折现率

C.项目的收益能抵偿全部初始投资

D.当其大于基准收益率时，投资项目可行

E.投资者所能接受的最低收益率

[答案]ABDE

[解析]财务内部收益率(FIRR)通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。

5[.多选题]财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别在于()。

A.财务内部收益率法不需要预先设定一个折现率

B.财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率

C.财务内部收益率比财务净现值有更直观的吸引力

D.财务净现值法需要预先设定一个折现率

E.财务净现值比财务内部收益率更直观

[答案]ABCD

[解析]财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别包括：①财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率;②财务净现值法需要预先设定一个折现率，而这个折现率在事先通常是很难确定的，财务内部收益率法则不需要预先设定一个折现率。但是，当财务内部收益率求出后，需要将它与一个收益率(折现率)进行比较。

6[.多选题]下列房地产投资项目经济评价指标中，属于动态盈利评价指标的有()

A.财务净现值

B.投资利润率

C.成本利润率

D.财务内部收益率

E.利息备付率

[答案]AD

[解析]动态盈利性评价指标主要包括：①财务净现值;②财务内部收益率;③动态投资回收期。BC两项，投资利润率与成本利润率均属于静态盈利性评价指标;E项，利息备付率属于清偿性评价指标。

7[.多选题]下列房地产投资类型中，属于间接投资形式的有()。

A.房地产开发投资

B.购买房地产用于出租

C.购买房地产开发企业股票

D.购买房地产投资信托基金

E.租赁房地产后转租

[答案]CD

[解析]房地产间接投资是指投资者将资金用于购买房地产相关证券的行为，投资者不参与其中的有关管理工作。房地产间接投资的形式主要有购买房地产开发企业的股票、债券，购买房地产投资信托基金等。ABE三项均属于直接投资。

8[.多选题]房地产投资业务中，按投资目的划分的房地产投资类型主要有()。

A.以盈利为目的的房地产买卖投资

B.自用置业投资

C.出租经营置业投资

D.为保值、增值的土地投资

E.房地产租赁经营投资

[答案]ABCE

[解析]房地产投资的类型多种多样，除了根据房地产类型分为住宅、商业用房、写字楼等投资外，根据投入的资金是否直接用于房地产实物，分为直接投资和间接投资。房地产直接投资根据是否直接形成增量房地产，分为房地产置业投资和房地产开发投资。

9[.多选题]房地产投资选择多样性的表现有()。

A.房地产类型多样

B.房地产投资形式多样

C.房地产投资收益的个别性

D.房地产经营方式多样

E.房地产投资变现复杂

[答案]ABD

[解析]房地产投资的特点包括：①投资选择的多样性;②投资区域的差异性;③投资价值的附加性;④投资变现的困难性;⑤投资收益的个别性;⑥投资预期的风险性。其中，投资的多样性主要表现在：①投资对象的多样性;②投资形式的多样性;③经营方式的多样性。

10[.多选题]下列风险中，属于房地产投资主要风险的包括()。

A.市场供求风险

B.利率风险

C.资本价值风险

D.收益现金流风险

E.流动性风险

[答案]ABDE

[解析]房地产投资的主要风险包括：①市场供求风险;②市场周期风险;③政策风险;④利率风险;⑤通货膨胀风险;⑥机会成本风险;⑦收益现金流风险;⑧时间风险;⑨持有期风险;⑩流动性风险;或然损失风险;政治风险。