2022年房地产经纪人考试《专业基础》复习题（五）

1[.多选题]建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，其内容主要有()。

A.统一财产范围

B.统一成交日期

C.统一交易情况

D.统一付款方式

E.统一计价单位

[答案]ADE

[解析]可比实例是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。选了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担及统一计价单位。

2[.多选题]毛租金乘数法是求取估价对象价值的一种方法，其优点主要有()。

A.计算简便

B.省略了房地产租金以外的收入

C.比较客观

D.省略了不同房地产空置率和运营费用的差异

E.避免多次测算可能产生的误差

[答案]ACE

[解析]毛租金乘数法的优点包括：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料;②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，所以毛租金乘数是一个比较客观的数值;③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点包括：①忽略了房地产租金以外的收入;②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。

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3[.多选题]下列属于名义价格的是()。

A.未扣除价格因素的价格

B.买房送装修的情况下，减去装修服务费后的价格

C.交易当事人为了逃税而不实申报的价格

D.房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳的成交价格

E.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格

[答案]ACDE

[解析]名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。例如：①未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。②在买房送装修、汽车、车位、物业服务费等情况下，未减去装修、汽车、车位、物业服务费等的价值的价格为名义价格，减去了装修、汽车、车位、物业服务费等的价值后的价格为实际价格。③在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。④房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格(或称为正常成交价格)则是在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格;在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。

4[.多选题]在新建商品房销售中出现的一组房地产价格包括()。

A.成交价

B.起价

C.差价

D.标价

E.均价

[答案]ABDE

[解析]起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是销售新建商品房的最低价。标价是卖方要价。成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。

5[.多选题]基于营业收入求取净收益的房地产包括()。

A.商铺

B.旅馆

C.写字楼

D.娱乐场所

E.影剧院

[答案]BDE

[解析]求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺等;②基于营业收入求取净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所等。对于那些既有大量租赁实例又有营业收入的房地产，如商铺、餐馆等，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收入求取净收益。AC两项是基于租赁收入求取净收益。

6[.多选题]从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为()。

A.市场调节价

B.政府定价

C.政府指导价

D.基准地价

E.标定地价

[答案]ABC

[解析]市场调节价、政府指导价和政府定价是《中华人民共和国价格法》规定，实质上是按照政府对价格的管制或干预程度划分的三种价格。

7[.多选题]下列房地产中，不适宜采用市场法进行估价的有()。

A.学校

B.行政办公楼

C.医院

D.住宅

E.写字楼

[答案]ABC

[解析]市场法(又称比较法、市场比较法、交易实例比较法)，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头等;②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等;③可比性很差的房地产，如在建工程等。

8[.多选题]下列房地产中，适用市场法对其估价的有()

A.学校

B.电影院

C.医院

D.住宅

E.写字楼

[答案]DE

[解析]市场法适用的估价对象是数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等;②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等;③可比性很差的房地产，例如在建工程等。

9[.多选题]下列房地产中，适用市场法估价的有()。

A.高档公寓

B.标准厂房

C.行政办公楼

D.博物馆

E.商铺

[答案]ABE

[解析]市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头等;②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等;③可比性很差的房地产，如在建工程等。

10[.多选题]导致建筑物折旧中的物质折的原因包括()。

A.设备、设施陈旧落后

B.正常使用的磨损

C.自然经过的老化

D.意外破坏的损毁

E.延迟维修的损坏残存

[答案]BCDE

[解析]物质折旧是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。导致物质折旧的原因分为：①自然经过的老化，主要是随着时间的流逝由于自然力作用而引起的;②正常使用的磨损，主要是由于正常使用而引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关;③意外破坏的损毁，主要是由于突发性的天灾人祸而引起的;④延迟维修的损坏残存，主要是由于未适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时而引起的。