2022年房地产经纪人《专业基础》预习试题（十四）

　　1[.不定项选择题]某市孙先生(现年65岁)的女儿小林(现年25岁，月收入8000元人民币)准备结婚。孙先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触后，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但孙先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02%的8或15年的按揭。向银行申请个人住房贷款，应该以()的名义申请。

　　A.孙先生

　　B.小林

　　C.孙先生和小林两人

　　D.经纪公司

　　[答案]B

　　[解析]申请个人住房贷款的条件主要有：①具有完全民事行为能力的自然人;②在当地有有效居留身份;③有稳定职业和经济收入，信用良好，具有按时、足额偿还贷款本息的意愿和能力;④具有真实合法有效的购买(建造、大修)住房的合同或协议;⑤以不低于所购买(建造、大修)住房全部价款的一定比率作为所购买(建造、大修)住房的首期付款;⑥有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;⑦贷款人规定的其他条件，如贷款人在当地的纳税证明、家庭人口组成说明等。在该题目中受益人小林符合申请个人住房贷款的条件。

　　2[.不定项选择题]某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2012年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权，于2013年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，该房地产开发公司在2003年8月末开始预售该商品住房。张某原是这里的动迁户，原居住条件比较恶劣，张某用得到的拆迁补偿费购买一套该开发公司开发的商品住宅，是为了满足()。

　　A.物质需要

　　B.潜在需要

　　C.自我实现需要

　　D.生理需要

　　[答案]AD

　　[解析]生理需要是指维持生存的需要，如对水分、食物、睡眠的需要。这些需要是最原始、最基本的，如果不被满足，就会产生不良后果，甚至有生命危险。

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　　3[.不定项选择题]某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2012年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权，于2013年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，该房地产开发公司在2003年8月末开始预售该商品住房。张某在2012年8月末购买商品住房一套，建筑面积85m2，单价为3000元/m2，按售房合同，首付款7.65万元，其余分二次付清，每次支付50%，付款时间分别为2012年11月末和2013年5月末，月还款利率为0.35%。该套商品住房的实际价格为()万元。

　　A.24、95

　　B.25、13

　　C.25、31

　　D.25、50

　　[答案]B

　　[解析]实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付的情况，计算为：85×3000=255000(元)，(25.5-7.65)÷2=8.925，7.65+8.925÷(1+0.35%)3+8.925(1+0.35%)9=25.13(万元)。

　　4[.不定项选择题]甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。如果该市住宅投资正常报酬率为8%，则该市住宅价格总体水平()。

　　A.明显偏高

　　B.基本正常

　　C.明显偏低

　　D.难以判断

　　[答案]D

　　[解析]市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。

　　5[.不定项选择题]甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款如果该市住宅投资正常报酬率为8%，则该市住宅价格总体水平()。

　　A.明显偏高

　　B.基本正常

　　C.明显偏低

　　D.难以判断

　　[答案]D

　　[解析]市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。

　　6[.不定项选择题]王某拟购买一套建筑面积126m2、单价为3500元/m2的住房，可用其银行存款50000元和所在单位以商业汇票方式划转的住房补贴90000元支付购房首付款，其余使用组合贷款。按政策要求，最低首付比例为30%，贷款期限20年，公积金贷款利率为4.8%，公积金最高借款金额为100000元，商业性贷款利率为6%。贷款银行为审核借款人资格，要求王某办理个人贷款抵押房屋综合保险。交房后王某进行了简单装修，但入住后产生了不适，经检测发现空气中含有过量的氡。可能造成王某新购买住宅室内氡污染的建筑材料为()。

　　A.合成隔热板材

　　B.吸声及隔声材料

　　C.含有镭的石材和砖

　　D.人造板材及人造板家具

　　[答案]C

　　[解析]室内来源的污染物主要来自建筑材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境。

　　7[.不定项选择题]赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某，并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生，第一次购买住房。双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。

　　A.4166、67

　　B.4240、00

　　C.4255、32

　　D.4400、00

　　[答案]D

　　[解析]双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格，应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则，所以该宗房地产的正常成交价格为：4000×(6%+4%)+4000=4400(元)。

　　8[.不定项选择题]周某欲购买甲公司所开发项目的一套住宅。首付款为总房价的30%，余额以银行贷款方式解决，贷款期限20年，贷款年利率6%，该居民家庭收入8000元。周某向银行申请个人住房贷款应具备的条件有()。

　　A.购房合同尚未签订

　　B.具有完全民事行为能力

　　C.具有偿还贷款本息的能力

　　D.在当地有有效居留身份

　　[答案]BCD

　　[解析]向银行申请个人住房贷款应具备的条件有：①具有完全民事行为能力的自然人;②在当地有有效居留身份;③有稳定职业和经济收入，信用良好，具有按时、足额偿还贷款本息的意愿和能力;④具有真实合法有效的购买(建造、大修)住房的合同或协议;⑤以不低于所购买(建造、大修)住房全部价款的一定比率作为所购买(建造、大修)住房的首期付款;⑥有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;⑦贷款人规定的其他条件。

　　9[.不定项选择题]2008年，甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发某商品住宅小区项目。2009年，甲企业欲通过乙信托公司(以下简称乙公司)筹集开发项目所需资金。乙公司分析了该项目所在城市的房屋建设状况、销售情况等房地产市场状况及甲企业的经营状况，制定了投资额度安排。2010年，该项目达到预售条件后，甲企业委托丙房地产经纪机构(以下简称丙机构)预售。丙机构为促进销售，在加强员工对消费者心理影响方面进行了专题培训。张某拟购买其中一套住房。丙机构经纪人王某分柝了张某的收入状况，认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此，王某为其制定了还款方案。丙机构对员工进行的专题培训中，应着重培养员工的能力为()。

　　A.对消费者的不同需要具有较强的判断能力

　　B.对消费者的不同购买动机具有较强的注意力和语言表达能力

　　C.对企业的经营活动具有较强的管理能力

　　D.对消费者的不同个性特征具有较强的适应能力

　　[答案]ABD

　　[解析]消费者的不同需要要求销售人员有较强的分析判断能力、注意力和语言表达能力、适应能力，且销售人员应善于控制自己的情绪，耐心为消费者提供服务。这样才能抓住客户，达成销售成果。C项，对企业的经营活动具有较强的管理能力是企业中高层管理人员的能力。

　　10[.不定项选择题]周某欲购买甲公司所开发项目的一套住宅。首付款为总房价的30%，余额以银行贷款方式解决，贷款期限20年，贷款年利率6%，该居民家庭收入8000元。周某经过仔细的权衡，考虑甲公司办事效率高，可以快 速办理房屋产权证书，并及时入住，故决定购买该套住宅，该居民的心理需要是()。

　　A.便利心理需要

　　B.惠顾心理需要

　　C.优越心理需要

　　D.从众需要

　　[答案]A

　　[解析]消费者的需要是指消费者对商品本身和相关服务的需要，包括下列基本内容：①对商品基本功能的需要;②对商品安全性能的需要;③对商品消费便利的需要;④对商品审美功能的需要;⑤对商品情感功能的需要;⑥对商品社会象征性的需要;⑦对享受良好服务的需要。其中，便利性需要是指消费者在购买或使用商品中，都会要求便利，如要求以较少的时间、较快的方式购买到所需要的便利的商品，商品的使用方法简单、操作方便等。