2022年房地产经纪人《专业基础》预习试题（十三）

　　1[.不定项选择题]某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元/㎡的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500㎡，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10%。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。若修建高速公路的规划被批准实施，可能导致该商业用房的价值损失包括()。

　　A.物质折旧

　　B.功能折旧

　　C.经济折旧

　　D.设备折旧

　　[答案]ABC

　　[解析]建估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

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　　2[.不定项选择题]某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2012年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权，于2013年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，该房地产开发公司在2003年8月末开始预售该商品住房。该地块的建筑密度为()。

　　A.0、17

　　B.0、23

　　C.0、74

　　D.1、36

　　[答案]B

　　[解析]建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即：，所以，该地块的建筑密为：3060÷6÷2250×100%=23%。

　　3[.不定项选择题]某市孙先生(现年65岁)的女儿小林(现年25岁，月收入8000元人民币)准备结婚。孙先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触后，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但孙先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02%的8或15年的按揭。房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因要求具有()。

　　A.一定的面谈技巧

　　B.说服别人的能力

　　C.良好的判断力

　　D.丰富的社会关系

　　[答案]C

　　[解析]良好的判断力是房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。销售人员的认知对象比较复杂，为了正确处理各种关系，应具备准确的社会认知和敏锐的观察能力，具有良好的判断力和丰富的常识。准确地判断出客户的需求和真实的心态，才能设计出相应的策略以完成双方的交易活动或达到预定的目的

　　4[.不定项选择题]甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。甲房地产经纪机构要求员工在开展业务时，应能够从观察到的外部线索中准确推知客户行为发生的真正原因，这种能力属于()。

　　A.面谈技巧

　　B.说服别人的能力

　　C.沟通能力

　　D.良好的判断力

　　[答案]D

　　[解析]良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。直觉判断能力是良好的判断力的一种形式。直觉判断能力是指房地产经纪人凭借自己丰富的阅历，敏感的观察，根据对方的言谈举止、背景资料或身材相貌等，直接而不假思索地把握对方的心态特征的能力。

　　5[.不定项选择题]甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款甲房地产经纪机构要求员工在开展业务时，应能够从观察到的外部线索中准确推知客户行为发生的真正原因，这种能力属于()。

　　A.面谈技巧

　　B.说服别人的能力

　　C.沟通能力

　　D.良好的判断力

　　[答案]D

　　[解析]良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。直觉判断能力是良好的判断力的一种形式。直觉判断能力是指房地产经纪人凭借自己丰富的阅历，敏感的观察，根据对方的言谈举止、背景资料或身材相貌等，直接而不假思索地把握对方的心态特征的能力。

　　6[.不定项选择题]某房地产开发公司2011年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2013年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2012年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为()元/m2。

　　A.500、00

　　B.714、29

　　C.1250、00

　　D.1666、67

　　[答案]B

　　[解析]楼面地价=土地单价÷容积率，，根据已知数据得，该房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为：(5000000÷3000)÷(7000÷3000)=714.29(元/m2)。

　　7[.不定项选择题]赵某拥有存款50万元，为实现居住私密性好、生活和学习方便的愿望，通过置业担保公司取得银行贷款50万元，购买了一套建筑面积为120m2、三室二厅、售价为80万元的商品住宅。赵某购房后又投入20万元进行了装修并向保险公司购买了房屋火灾保险，与保险公司签订了定值保险合同，确定保险标的价值90万元。不料当年发生了事故，经现场查看认定保险标的损失比例为20%。该损失应由保险公司理赔。赵某购买的住宅平面布局合理、功能齐全，选择的社区治安良好。根据“需要层次论”，赵某购买的住宅满足了自己的()

　　A.尊重需要

　　B.安全需要

　　C.生理需要

　　D.自我实现需要

　　[答案]BC

　　[解析]马斯洛的“需要层次论”认为，人的需要按照先后顺序和高低层次分为生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现需求五类，依次由较低层次到较高层次排列。其中，生理需要是维持生存的需要，这些需要是最原始、最基本的，只有生理需要得到满足以后，高一层次的需要才能相继产生。安全需要是希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，如希望避免灾害等对身体的伤害，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等。本题中，赵某购买的住宅满足了其生理需要和安全需要。

　　8[.不定项选择题]赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某，并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生，第一次购买住房。双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。按照个性心理需要的种类，李某购房是为了满足自身的()。

　　A.生理需要

　　B.物质需要

　　C.生存需要

　　D.享受需要

　　[答案]ABC

　　[解析]马斯洛的“需要层次论”认为，人的需要按照先后顺序和高低层次分为生理需要、安全需要、归属与爱的需要、尊重需要、自我实现需要五类，依次由较低层次到较高层次排列。其中，生理需要是维持生存的需要，如对水分、食物、睡眠的需要。这些需要是最原始、最基本的，如果不被满足，就会产生不良后果，甚至有生命危险。只有生理需要得到满足以后，高一层次的需要才能相继产生。

　　9[.不定项选择题]某房地产开发公司2011年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2013年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2012年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。张某原是这里的动迁户，原居住条件较差，张某利用得到的拆迁补偿费购买了该套商品住宅，是为了满足基本需要，包括()。

　　A.生理需要

　　B.尊重需要

　　C.自我实现需要

　　D.爱与归属需要

　　[答案]A

　　[解析]美国心理学家马斯洛的需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为：①生理需要，是维持生存的、是最原始、最基本的需要。②安全需要，是希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等。③爱与归属需要，包括被别人接纳、爱护、关注、欣赏、鼓励、支持等需要。④尊重需要，包括受他人尊重和自我尊重两方面。前者是希望得到别人的重视，后者是希望个人有价值。⑤自我实现需要，是追求人生存在价值而产生，是希望实现自己的理想与抱负。

　　10[.不定项选择题]周某欲购买甲公司所开发项目的一套住宅。首付款为总房价的30%，余额以银行贷款方式解决，贷款期限20年，贷款年利率6%，该居民家庭收入8000元。此项目广告宣传该楼盘起价3300元/m2，则3300元/m2为()。

　　A.最高价格

　　B.最低价格

　　C.标准楼层价格

　　D.平均价格

　　[答案]B

　　[解析]起价是指销售新建商品房的最低价。这个价格通常是最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的一种价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。本案例中，项目广告宣传该楼盘起价3300元/m2为最低价格。