2021年房地产经纪人《专业基础》考前冲刺题及答案十一

　　1[.多选题]经营者不得以()等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。

　　A.格式合同

　　B.签订合同

　　C.声明

　　D.通知

　　E.店堂告示

　　[答案]ACDE

　　[解析]《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利，相应地规定了经营者的十项义务。其中，“禁止以告示等方式免责”规定，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。

　　2[.多选题]《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利相应地规定了经营者具有的义务包括()。

　　A.守法义务

　　B.质量保证义务

　　C.商品保管义务

　　D.真实信息告知义务

　　E.接受监督义务

　　[答案]ABDE

　　[解析]《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利相应地规定了经营者具有的义务包括：①守法义务;②接受监督义务;③保证消费者安全义务;④真实信息告知义务;⑤真实标识义务;⑥出具单据义务;⑦质量保证义务;⑧售后服务义务;⑨禁止以告示等方式免责;⑩禁止侵犯消费者人身权。

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　　3[.多选题]消费者的权利包括()。

　　A.安全保障权

　　B.自主选择权

　　C.定价权

　　D.公平交易权

　　E.依法结社权

　　[答案]ABDE

　　[解析]《消费者权益保护法》规定了消费者的9项权利：①安全保障权;②真情知悉权;③自主选择权;④公平交易权;⑤获取赔偿权;⑥依法结社权;⑦获得知识权;⑧受尊重权;⑨监督权。

　　4[.多选题]下列关于合同违约的表述中，正确的有()。

　　A.实际违约仅限于延迟履行、不适当履行和拒绝履行三种类型

　　B.约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当增加当增加

　　C.收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金

　　D.合同约定的定金超过了《合同法》规定的定金比例的，整个定金条款无效

　　E.在既有定金条款又有实际损失时，可以同时执行合同约定的定金责任和赔偿损失责任

　　[答案]BCE

　　[解析]A项，届期违约也称为实际违约，是指在合同履行期到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务。实际违约的类型有拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。B项，《合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。CD两项，《合同法》第115条规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%，这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，仅是超过部分无效。E项，在既有定金条款又有实际损失时，应分别适用定金责任和赔偿损失的责任，两者同时执行。

　　5[.多选题]下列关于房屋所有权的表述中，正确的有()。

　　A.房屋所有权是一种绝 对权

　　B.房屋所有权具有排他性，因此房屋的所有权人只能有一个

　　C.房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种

　　D.房屋所有权人被宣告失踪时，法律规定的财产代管人可以处分其房产

　　E.业主的建筑物区分所有权可分为所有权人专有部分和共有部分

　　[答案]ACE

　　[解析]A项，物权包括所有权，物权是一种绝 对权;B项，房屋所有权具有排他性，但房屋的所有权人可以是多个人;C项，民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种。房屋所有权属于民事权利;D项，产权人被宣告失踪时，财产代管人为了被代管人的利益依法处分其房产，否则非产权人的处分行为无效;E项，业主的建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　6[.多选题]下列关于物权和债权的表述中，正确的有()。

　　A.物权的权利主体和义务主体特定

　　B.物权不能由民事权利主体随意设定

　　C.物权具有优先性，债权具有平等性

　　D.物权的设定必须公示，而债权由当事人自由确定

　　E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权

　　[答案]BCDE

　　[解析]A项，物权是直接支配物的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何人，即物权的权利人以外的一切人均为义务主体，均负有不得侵害其权利和妨害其权利行使的义务。即物权的权利主体是特定的，而义务主体不特定。B项，物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义。即物权的种类和内容受法律的限制，不允许当事人任意创设新的物权，也不允许当事人变更物权的内容。C项，物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有排他效力、优先效力和追及效力。其中，优先效力是指物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之后，物权都优先于债权。D项，物权具有公示原则，而债权由当事人自由确定。E项，物权是一种财产权，债权是指权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或者不为特定行为的权利。

　　7[.多选题]关于房地产抵押的说法，正确的有()。

　　A.债权人和抵押权人可以是同一人

　　B.抵押权自抵押合同生效时设立

　　C.订立抵押合同前抵押房产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响

　　D.抵押期间，抵押人可以自行处分抵押房地产

　　E.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物必须一并抵押

　　[答案]ACE

　　[解析]A项，在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人;债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。B项，以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。当事人之间订立的抵押合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理抵押登记的，不影响抵押合同效力。C项，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。D项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。E项，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　8[.多选题]下列关于合同的表述中，不正确的有()。

　　A.当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行

　　B.房屋转让合同和房屋租赁合同不一定要采用书面形式

　　C.限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同

　　D.严重损害社会公共利益的合同为无效合同

　　E.履行合同时，对履行费用负担约定不明确的，由履行义务一方负担

　　[答案]BC

　　[解析]B项，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如，法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。C项，无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同;限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。D项，有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;③以合法形式掩盖非法目的;④损害社会公共利益;⑤违反法律、行政法规的强制性规定。

　　9[.多选题]下列关于物权的表述中，正确的有()。

　　A.物权具有优先效力

　　B.任何情况下的物权均优先于债权

　　C.物权的设定必须公示

　　D.不动产物权的公示方式是登记

　　E.动产物权的公示方式是占有

　　[答案]ACDE

　　[解析]B项，物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之后，物权都优先于债权。但物权优先于债权也有例外，如《最高人民法院关于贯彻执行<人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

　　10[.多选题]关于买卖合同的表述，正确的有()。

　　A.出卖人有按照约定向买受人转移标的物的所有权的义务

　　B.买受人应按照约定及时检验标的物

　　C.买受人自标的物收到之日起半年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定

　　D.标的物的所有权自标的物交付时起转移

　　E.无论是在标的物在交付之前还是在交付之后产生的孳息，都归出卖人所有

　　[答案]ABD

　　[解析]C项，当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人;买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该2年的规定。DE两项，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有;在交付之后产生的孳息，归买受人所有