2021年房地产经纪人考试《专业基础》考前测试题（十二）

　　1[.不定项选择题]张某以按揭贷款方式购买了一套建筑面积为90m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还房款2150元。为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时去进行。张某月收入5000元。该套住宅每月的物业管理费为1.5元/m2。张某的月房产支出与收入比为()。

　　A.40、3%

　　B.41、2%

　　C.43、0%

　　D.45、7%

　　[答案]D

　　[解析]根据月房产支出与收入比的公式计算，张某的月房产支出与收入比为：

　　2[.不定项选择题]刘某购买了一套已装修的普通商品住宅，建筑面积为120m2，总价为50.4万元。假定首付款为40%，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限为15年，贷款年利率为4.5%。刘某若已经以按月等额本息还款方式偿还了8年的贷款，他的该笔住房贷款余额应为()元。

　　A.141120

　　B.166401

　　C.192045

　　D.194292

　　[答案]B

　　[解析]还款余额的计算公式：Pm=A×[(1+i)n-m-1]÷[i×(1+i)n-m]，其中，A=2313(元)，i=4.5%÷12=0.375%，n=15×12=180(月)，m=8×12=96(月)，代入公式得：Pm=166401(元)。

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　　3[.不定项选择题]某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中90%的住宅全部销售完毕，剩余10%用作出租用房，并且还清了所有贷款。按照城市用地的适用性评价，该用地属于()。

　　A.非常适宜城市建设用地

　　B.基本适宜城市建设用地

　　C.适宜城市建设用地

　　D.不适宜城市建设用地

　　[答案]B

　　[解析]基本适宜城市建设用地，这类用地虽然某些自然条件有一定缺陷，但采取相应的工程措施改善条件后仍可加以利用。例如，地形坡度不大，稍加平整即可使用的土地;轻度洪水淹没区在修建防洪设施之后即可使用的土地;地基承载力较小，只要经过人工加固后就能使用的土地等。

　　4[.不定项选择题]某临街住宅楼于2009年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为()。

　　A.该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用

　　B.该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用

　　C.当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用

　　D.当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用

　　[答案]D

　　[解析]净收益的测算途径可分为两种：①基于租赁收入测算净收益;②基于营业收入测算净收益。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。因此本题租赁店铺的收益应以租赁收入测算。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。

　　5[.不定项选择题]某企业以4000元/m2的价格购置了一处商业用房，企业自筹资金200万元，其余400万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积1500m2，通过出租摊位每年可获得净收益35万元，报酬率为10%，该商业用房的使用期限还有35年。居民刘某承租了一个摊位经营该企业为购置商业用房办理的房地产贷款的种类为()。

　　A.土地储备贷款

　　B.房地产开发贷款

　　C.个人住房贷款

　　D.商业用房贷款

　　[答案]D

　　[解析]商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。一般分为个人商业用房贷款和法人商业用房贷款。

　　6[.不定项选择题]张某以按揭贷款方式购买了一套建筑面积为90m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还房款2150元。为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时去进行。张某月收入5000元。该套住宅每月的物业管理费为1.5元/m2。张某申请个人住房贷款必须满足的主要条件有()。

　　A.具有完全民事行为能力

　　B.有稳定职业和经济收入

　　C.具有本市户口

　　D.以不低于所购买住房全部价款的一定比率作为所购买住房的首期付款

　　[答案]ABD

　　[解析]申请个人住房贷款的条件主要有：①具有完全民事行为能力的自然人;②在当地有有效居留身份;③有稳定职业和经济收入，信用良好，具有按时、足额偿还贷款本息的意愿和能力;④具有真实合法有效的购买(建造、大修)住房的合同或协议;⑤以不低于所购买(建造、大修)住房全部价款的一定比率作为所购买(建造、大修)住房的首期付款;⑥有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;⑦贷款人规定的其他条件，如贷款人在当地的纳税证明、家庭人口组成说明等。

　　7[.不定项选择题]王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。王某申请贷款时，应向银行提供的资料为()。

　　A.购房合同

　　B.自筹资金证明

　　C.抵押物清单

　　D.其父母身份证件

　　[答案]ABC

　　[解析]申请个人住房贷款一般需向贷款人提供的资料包括：①个人住房借款申请;②身份证件(指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件);③有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;④符合规定的购买(建造、大修)住房合同、协议或其他批准文件;⑤借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明;⑥抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明、房地产价格评估机构出具的抵押物价值评估报告、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;⑦贷款人要求提供的其他文件或资料

　　8[.不定项选择题]某临街住宅楼于2009年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。在评估该楼一层中某店铺的收益价格过程中，求取资本化率采用市场提取法时，用到()。

　　A.内插法

　　B.试错法

　　C.累加法

　　D.乘数法

　　[答案]AB

　　[解析]市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定精度后再采用线性内插法求取。

　　9[.不定项选择题]杨某以正常市场价格40万元购买了一套建筑面积为110m2、位于一层的商品住宅，首付款16万元，余款向银行抵押贷款。杨某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。杨某为装修住宅中的卫生间和厨房墙面，到建材市场选购陶瓷锦砖，陶瓷锦砖的特点有()

　　A.质地坚实、色泽美观、图案多样

　　B.耐酸碱、耐磨、耐水、耐压、耐清洗

　　C.色彩稳定、表面光洁、易于清洗

　　D.色彩花型丰富、可选择性 强、遮盖性好、档次品位较高、环保性好

　　[答案]AB

　　[解析]陶瓷锦砖俗称马赛克，是由多种几何形状、各种颜色小块瓷片铺贴形成图案丰富、繁多的装饰砖，其主要特点是质地坚实、色泽美观、图案多样，而且耐酸碱、耐磨、耐水、耐压、耐清洗。C项属于瓷砖的特点;D项属于壁纸的特点

　　10[.不定项选择题]某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中90%的住宅全部销售完毕，剩余10%用作出租用房，并且还清了所有贷款。根据题意，本例中的基础采用()比较适宜。

　　A.条形基础

　　B.独立基础

　　C.筏板基础

　　D.箱形基础

　　[答案]D

　　[解析]箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。桩基础是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用桩基础。

　　111[.不定项选择题]杨某以正常市场价格40万元购买了一套建筑面积为110m2、位于一层的商品住宅，首付款16万元，余款向银行抵押贷款。杨某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。杨某的月租房产支出收入比为()。

　　A.26、67%

　　B.28、33%

　　C.28、50%

　　D.30、17%

　　[答案]C

　　[解析]月房产支出与收入比的计算公式如下：根据已知数据得杨某的月租房产支出收入比为:(1600+110×1.0)÷6000=28.50%。

　　112[.不定项选择题]张某两年前购买了一套建筑面积为120m2、单价为4000元/m2的住房，首付40%，另外60%向银行申请20年期贷款，贷款年利率为6%，采用按月等额本息还款方式还款。银行为规避风险，要求张某办理了与住房贷款相结合的人身保险。按照银监会规定，个人住房贷款的月房产支出与收入比不得超过()。

　　A.25%

　　B.30%

　　C.50%

　　D.55%

　　[答案]C

　　[解析]中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)

　　113[.不定项选择题]某临街住宅楼于2009年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。将一层住宅用房改为店铺，通常均将临街外墙窗洞口改为门洞口，从结构安全带分析，外墙体应具有足够的()。

　　A.热工性能

　　B.强度

　　C.防火性能

　　D.稳定性

　　[答案]BD

　　[解析]住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能。外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构件，起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用，并且需要足够的强度和稳定性。