2021年房地产经纪人考试《专业基础》考前测试题（十）

　　1[.多选题]在房地产去抵押贷款中，除去贷款人、借款人之外，其他参与者包括()。

　　A.担保机构

　　B.银行

　　C.保险机构

　　D.政府有关部门

　　E.房地产经纪机构

　　[答案]ACDE

　　[解析]在房地产贷款中，除了贷款人、借款人，还有其他参与者，如担保机构、保险机构、中介服务机构和政府有关部门等。担保机构和保险机构包括各类担保公司、保险公司，它们通过提供房地产贷款担保和保险，增加借款人的信用，为贷款人防范贷款风险提供保障，促进房地产贷款业务的发展。中介服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、房地产估价机构、房地产经纪机构和律师事务所等。

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　　2[.多选题]在房地产贷款中，可以作为抵押物的有()。

　　A.集体土地所有权

　　B.房屋所有权

　　C.在建工程

　　D.国有土地所有权

　　E.预购商品住房

　　[答案]BCE

　　[解析]在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押可分为：①房屋所有权抵押;②土地使用权抵押;③预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;④在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　3[.多选题]在房地产抵押贷款中，房地产经纪机构可办理的业务有()。

　　A.确定房地产抵押价值

　　B.代办房地产抵押贷款手续

　　C.与借款人签订借款合同

　　D.收取还款额和记录贷款本金余额的变化

　　E.代办房地产抵押登记手续

　　[答案]BE

　　[解析]中介服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、房地产估价机构、房地产经纪机构和律师事务所等。房地产经纪机构可为房地产贷款当事人代办房地产贷款、房地产抵押登记等手续。

　　4[.多选题]在办理房地产抵押贷款时，房地产抵押包括()。

　　A.出让土地使用权抵押

　　B.在建工程抵押

　　C.土地所有权抵押

　　D.预购商品房抵押

　　E.房屋所有权抵押

　　[答案]ABDE

　　[解析]房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押可分为：①房屋所有权抵押;②土地使用权抵押;③预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;④在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。@##

　　5[.不定项选择题]刘某购买了一套已装修的普通商品住宅，建筑面积为120m2，总价为50.4万元。假定首付款为40%，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限为15年，贷款年利率为4.5%。刘某若采用等额本金方式按月偿还贷款，2年后的第1个月的月偿还额为()元。

　　A.1680

　　B.1686

　　C.2663

　　D.2814

　　[答案]C

　　[解析]

　　6[.不定项选择题]王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。王某预期房价上涨的原因可能是()。

　　A.个人住房贷款利率下降

　　B.人民币对美元贬值

　　C.政府减免契税

　　D.该地区人口增加

　　[答案]ACD

　　[解析]A项，个人住房贷款利率下降会减轻消费者的贷款压力，增加房地产需求，从而导致房价上涨。B项，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨;相反，会导致其房地产价格下降。C项，契税是向买方征收的税金。政府增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降;反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。D项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区(如某个城市)，当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;反之，房地产价格会下降。

　　7[.不定项选择题]王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。王某预期房价上涨的原因可能是()。

　　A.个人住房贷款利率下降

　　B.人民币对美元贬值

　　C.政府减免契税

　　D.该地区人口增加

　　[答案]ACD

　　[解析]A项，个人住房贷款利率下降会减轻消费者的贷款压力，增减房地产需求，从而导致房价上涨。B项，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨;相反，会导致其房地产价格下降。C项，契税是向买方征收的税金。政府增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降;反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。D项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区(如某个城市)，当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;反之，房地产价格会下降

　　8[.不定项选择题]王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。该套住房的正常交易价格为()元/m2。

　　A.9223

　　B.9500

　　C.9794

　　D.10000

　　[答案]A

　　[解析]本案例属于交易税费非正常负担的交易。公式为：则该套住房的正常交易价=760000÷(1+3%)÷80=9223(元/m2)。

　　9[.不定项选择题]王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。该套住房的正常交易价格为()元/m2。

　　A.9223

　　B.9500

　　C.9794

　　D.10000

　　[答案]A

　　[解析]本案例属于交易税费正常负担的交易。公式为：则该套住房的正常交易价=760000÷(1+3%)÷80=9223(元/m2)。

　　10[.不定项选择题]张某两年前购买了一套建筑面积为120m2、单价为4000元/m2的住房，首付40%，另外60%向银行申请20年期贷款，贷款年利率为6%，采用按月等额本息还款方式还款。银行为规避风险，要求张某办理了与住房贷款相结合的人身保险。目前20年期住房抵押贷款年利率已按调整后的7.08%执行，则与购房之初相比，张房之初相比，张某目前月还款额增加()元。

　　A.168、79

　　B.183、39

　　C.298、80

　　D.305、56

　　[答案]A

　　[解析]本题中，已还款两年，贷款余额为：则张某每月的还款额应为：