2021年房地产经纪人考试《专业基础》考前测试题（八）

　　1[.多选题]下列决定利率水平的因素中，能导致利率水平上升的因素有()。

　　A.借贷资金的供给大于需求

　　B.预期通货膨胀率下降

　　C.中央银行提高再贴现率

　　D.国际收支持续出现大量逆差

　　E.社会平均利润率下降

　　[答案]CD

　　[解析]A项，当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降;反之，利率会上升。B项，通货膨胀使借贷资金本金贬值，给借贷资金所有者带来损失。为了弥补这种损失，贷款人往往会在一定的预期通货膨胀率的基础上确定利率，以保证其本金和实际利息不受损失。当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷款利率。E项，企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款。因此，平均利润率构成了利率的最高界限。

　　2[.多选题]2012年6月8日，中国人民银行公布的降息0.25个百分点后的利率为()。

　　A.官定利率

　　B.公定利率

　　C.基准利率

　　D.固定利率

　　E.平均利率

　　[答案]AC

　　[解析]A项，官定利率是指由政府金融管理部门或中央银行制定的利率。中国人民银行制定的各种利率是官定利率。C项，基准利率是指中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率。因此中国人民银行公布的降息0.25个百分点后的利率，既属于官定利率，又属于基准利率。

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　　3[.多选题]个人住房贷款中，不带有互助性质的贷款种类有()

　　A.商业性贷款

　　B.住房公积金贷款

　　C.保证贷款

　　D.信用贷款

　　E.抵押贷款

　　[答案]ACDE

　　[解析]A项，商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款，其贷款利率比公积金贷款利率高;B项，住房公积金贷款，是住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的贷款，其贷款利率较低，但贷款额度相对较小;C项，信用贷款，是指向借款人发放的无需提供担保的贷款;D项，保证贷款，指由第三人提供保证发放的贷款;E项，抵押贷款，是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。只有住房公积金贷款带有互助性质。

　　4[.多选题]以下关于个人住房贷款的说法中，正确的有()。

　　A.偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭年收入的比率

　　B.贷款余额是指分期还款的贷款在经过一段时期的还款之后尚未偿还的贷款本息数额

　　C.贷款成数是指贷款金额占抵押房地产价值的比率

　　D.贷款额度可以超过按照最高偿还比率计算出的金额

　　E.在个人住房贷款中，住房的寿命越短，贷款期限会越短

　　[答案]CE

　　[解析]A项，在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭月收入的比率。B项，贷款余额是指分期还款的贷款在经过一段时期的还款之后尚未偿还的贷款本金数额。D项，贷款额度又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额;②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额;③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额;当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

　　5[.多选题]银行在审核确定个人住房贷款额度时，依据的主要指标是()

　　A.借款人在银行的存款额

　　B.贷款利率

　　C.贷款价值比

　　D.偿还比率

　　E.最高贷款限额

　　[答案]CDE

　　[解析]C项，贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。一般有最高贷款价值比的规定。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70%。D项，偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30%以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收入的30%。E项，贷款额度又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额;②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额;③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额;当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

　　6[.多选题]按资金来源划分，个人住房贷款可分为()。

　　A.住房装修贷款

　　B.商业性贷款

　　C.组合贷款

　　D.住房公积金贷款

　　E.住房开发贷款

　　[答案]BCD

　　[解析]按照资金来源，个人住房贷款分为：①商业性贷款，是贷款人以营利为目的的贷款;②是住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的贷款，其贷款利率较低，但贷款额度相对较小;③组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。

　　7[.多选题]在个人住房贷款中，贷款人对贷款期限作出限制的根据有()。

　　A.住房的使用年限

　　B.贷款利率

　　C.借款人年龄

　　D.借款人文化水平

　　E.借款人性别

　　[答案]AC

　　[解析]贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的使用年限(寿命)、借款人的年龄等，对贷款期限作出限制。例如，住房的寿命越短，贷款期限会越短;借款人的年龄越大，贷款期限会越短。一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。此外，贷款人还可能根据房龄、借款人年龄等。对贷款期限作出限制。具体的贷款期限是在上述几种贷款期限中“取短不取长”所确定的贷款期限内，由贷款人和借款人根据实际情况商定。

　　8[.多选题]下列属于担保贷款的房地产贷款有()

　　A.信用贷款

　　B.保证贷款

　　C.抵押贷款

　　D.质押贷款

　　E.短期贷款

　　[答案]BCD

　　[解析]担保贷款可分为：①保证贷款，是指由第三人提供保证发放的贷款。②抵押贷款，是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，主要是房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。③质押贷款，是指以借款人或第三人的动产或权利作质押发放的贷款。

　　9[.多选题]在商业银行办理的贷款中，担保方式有()。

　　A.保证

　　B.信用

　　C.质押

　　D.抵押

　　E.保险

　　[答案]ACD

　　[解析]担保贷款可分为：①保证贷款，指由第三人提供保证发放的贷款;②抵押贷款，主要是房地产抵押贷款，指以房地产作为抵押物发放的贷款;③质押贷款，是指以借款人或第三人的动产或权利作质押发放的贷款。

　　10[.多选题]下列关于房地产抵押贷款的说法中，正确的有()。

　　A.借款人一定是债务人

　　B.贷款人一定是债权人

　　C.债权人一定是抵押权人

　　D.债务人一定是抵押人

　　E.债务人不一定是抵押人

　　[答案]ABCE

　　[解析]房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人。债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。