2021年房地产经纪人《专业基础》考前练习题（十三）

　　1[.多选题]在不违反法律的强制性规定下，合同的内容由当事人约定，一般包括()。

　　A.数量

　　B.标的

　　C.质量

　　D.价款

　　E.合同争议的仲裁方式

　　[答案]ABCD

　　[解析]在不违反法律强制性规定的情况下，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：①当事人的名称或者姓名和住所;②标的，即合同当事人的权利义务指向的对象;③数量;④质量;⑤价款或者报酬;⑥履行期限、地点和方式;⑦违约责任;⑧解决争议的方法。

　　2[.多选题]甲乙二人拟签订房屋买卖合同，甲将位于闹市区的房屋出卖给乙。甲在前往乙处签订合同途中，不幸遭遇车祸身亡。甲妻、甲子、甲女婿、甲父、甲兄均同意继续签订上述合同。需要在合同上签字的有()。

　　A.甲妻

　　B.甲子

　　C.甲女婿

　　D.甲父

　　E.甲兄

　　[答案]ABD

　　[解析]在房地产经纪业务中，如业主死亡，尚未办理继承公证的房屋出售，为谨慎起见，将所有继承人视为共同共有人。在此期间签订房屋买卖合同的，应要求所有继承人共同签订(或委托他人代为签订)。

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　　3[.多选题]中国现行的法律体系中，宪法与其他法律不同的特征表现在()。

　　A.宪法的内容不同于其他法律

　　B.宪法是制定其他法律的依据

　　C.宪法具有最高的法律效力

　　D.宪法是由全国人民大会制定的

　　E.任何公民都得遵守宪法

　　[答案]ABC

　　[解析]中国现行的法律体系中，宪法与其他法律不同的特征有：①宪法的内容不同于一般法律;②宪法是制定一般法律的依据;③宪法具有最高的法律效力，一切法律都不得同宪法相抵触。

　　4[.多选题]房屋租赁合同包括的主要内容有租赁物的()。

　　A.名称与面积

　　B.用途与租赁期限

　　C.租金与支付方式

　　D.维修服务与物业管理

　　E.租金的房地产税率与计税基数

　　[答案]BC

　　[解析]租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《城市房地产管理法》第54条规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。

　　5[.多选题]关于房屋租赁期限的说法，正确的有()。

　　A.租赁期限不得超过20年

　　B.租赁期限可以超过20年

　　C.租赁期限超过20年的，合同无效

　　D.无论租赁期限长短，租赁合同均应当采取书面形式

　　E.租赁期限在6个月以下的租赁合同可以采用口头形式

　　[答案]AE

　　[解析]租赁合同规定的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式;租赁期限6个月以下的，当事人可以选择是采用书面形式还是采用口头形式。但对于房屋租赁，即使租赁期限不满6个月，因房屋的价值较大、租金较多，根据《城市房地产管理法》第54条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。

　　6[.多选题]赁合同中，承租人的义务主要有()。

　　A.按照约定的期限支付租金

　　B.不得擅自改善和增设他物

　　C.妥善保管租赁物

　　D.在租赁期间保持租赁物符合约定的用途

　　E.租赁期限届满，承租人应将租赁物返还出租人

　　[答案]ABCE

　　[解析]租赁合同中承租人的义务主要有：①按照租赁合同约定的期限支付租金;②按照租赁合同约定的方法或租赁物的性质使用租赁物;③妥善保管租赁物;④未经出租人同意，不得对租赁物进行改善或增设他物;⑤未经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人;⑥租赁期间届满，应将租赁物返还出租人。

　　7[.多选题]自然人的民事行为能力中，监护主要有()。

　　A.法定监护

　　B.指定监护

　　C.委托监护

　　D.遗嘱监护

　　E.约定监护

　　[答案]ABDE

　　[解析]监护是指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其他合法权益进行监督和保护。监护可分为法定监护、指定监护、遗嘱监护和约定监护。@##

　　8[.不定项选择题]刘某与曹某于1989年结婚，婚后育有一女刘某丹。1995年，刘某下海经商，不久与另一名女子刑某共同生活，育有一子刘某舟。2016年，刘某因车祸去世，经查，刘某与刑某共有财产30万元;个人财产80万元;个人债务10万元;未缴税款1万元。另外，刘某父母已于2005年、2008年先后弃世，留下唯一一套房屋，该房屋现值200万元。二老离世前再无其他亲人，主要由曹某照顾。刘某的法定继承人有()。

　　A.曹某

　　B.刑某

　　C.刘某丹

　　D.刘某舟

　　[答案]ACD

　　[解析]《继承法》对法定继承人的范围和顺序作了规定，第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿;第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。本题不涉及第二顺序继承人。在第一顺序继承人中，父母已经死亡，故其法定继承人为配偶和子女。尽管刘某与刑某共同生活，但其与曹某的夫妻关系并未解除，其配偶仍然是曹某而非刑某。

　　9[.不定项选择题]就某开发商为促销楼盘，在醒目位置贴出告示：“新房上市，6月1日开始出售，欲购从速。有2室1厅标准户型10套，全价30万元一套，在开售日当天(6月1日)以6折优惠价售给最先到场的l0位顾客。”张先生见到告示后于5月31日晚前往售楼处排队，排在第七位。6月1日晨，张先生在办理购房手续时被告知：告示有误，应是最早入场的l0位顾客可以8折优惠价购房。张先生将开发商告上法庭。有关合同订立程序，下列说法正确的是()。

　　A.承诺到达要约人时生效

　　B.承诺一经做出就要生效

　　C.承诺是根据要约邀请做出的

　　D.承诺是根据要约作出的

　　[答案]AD

　　[解析]承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。由于要约原则上是向特定人发出的，所以只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。同时，承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。

　　10[.不定项选择题]孙某通过房地产经纪机构向业主沈某承租一幢酒楼，该酒楼共3层，为钢筋混凝土现浇框架结构，一层为大堂、厨房和办公室，二、三层为餐饮包间，室内为中国古典传统风格高档装修。房地产经纪机构撮合孙某和沈某达成租赁意向，并于2012年10月8日专门举行了租赁合同签字仪式。该租赁合同约定，承租人应当投保火灾保险，保险费用由出租人承担。若承租人拟通过二层建筑平面图了解该酒楼的内部状况，该平面图能够反映的主要内容为()。

　　A.餐饮包间平面形状与大小

　　B.门窗的类型、数量、位置

　　C.墙柱位置尺寸

　　D.主要部分的标高及高度关系

　　[答案]ABD

　　[解析]从建筑平面图中可看出的内容包括：①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系;②建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚;③走廊、楼梯的位置及尺寸;④门、窗的位置、尺寸及编号;⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸;⑥室内地面的高度。