2021年房地产经纪人《专业基础》考前练习题（十）

　　1[.多选题]根据民法中物的分类标准，()属于主物与从物的关系。

　　A.锁与钥匙

　　B.上衣与裤子

　　C.电视机与遥控器

　　D.房屋与窗户

　　E.手机与充电器

　　[答案]CDE

　　[解析]根据物之间的从属关系，可分为主物和从物。《物权法》规定，主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。主物、从物的概念不同于物的整体与其重要成分之间的关系。物的重要成分是物的组成部分，与物的整体就是一个物。而主物和从物在聚合之前分别为独立的物。

　　2[.多选题]以义务人行为的方式，民事义务可分为()。

　　A.附随义务

　　B.约定义务

　　C.积极义务

　　D.消极义务

　　E.主要义务

　　[答案]CD

　　[解析]根据义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务;需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。

　　3[.多选题]甲房地产开发企业(以下简称甲企业)将其开发的某小区1、2、3号住宅楼委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理销售，乙机构的行为中，属于滥用代理权的有()。

　　A.购买其中五套住宅

　　B.以自己的名义与购房人签订买卖合同

　　C.将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友林某

　　D.将其中一套住宅低价销售给乙机构的利害关系人张某

　　E.经甲企业同意，将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理推销

　　[答案]BD

　　[解析]根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：①以被代理人名义与自己实施民事法律行为。例如，代理他人与自己订立合同。②以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为。但理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效。后者如房地产开发企业与购房人签订房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。《民法通则》规定“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”④超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系。承担违约责任或侵权责任。⑤利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”

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　　4[.多选题]滥用代理权的情况有()。

　　A.超越代理权限进行代理活动

　　B.运用代理权维护被代理人的最大利益

　　C.自己代理

　　D.双方代理

　　E.与第三人恶意串通损害被代理人的利益

　　[答案]ACDE

　　[解析]根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：①以被代理人名义与自己实施民事法律行为;②以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为;③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益;④超越代理权限进行代理活动;⑤利用代理权从事违法活动。

　　5[.多选题]合同生效应具备一定的条件，包括()。A、内容具体确定B、不违反法律和社会公共利益C、当事人具有相应的民事行为能力D、意思表示真实

　　A.A

　　B.B

　　C.C

　　D.D

　　E.E

　　[答案]BCD

　　[解析]合同生效应同时具备下列3个条件：①当事人具有相应的民事行为能力;②意思表示真实;③不违反法律和社会公共利益。

　　6[.多选题]合同具有的特征包括()。

　　A.合同是平等主体之间的民事法律关系

　　B.合同是两方以上当事人的法律行为

　　C.合同是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件

　　D.合同是具有相应法律效力的协议

　　E.合同当事人的法律地位平等，但政府可以将自己的意志强加给其中一方

　　[答案]ABCD

　　[解析]合同有以下特征：①是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人的法律地位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。②是两方以上当事人自愿进行的民事法律行为。合同的主体至少有两方，并且合同是各方当事人在自愿基础上平等协商的结果。③是关于民事权利义务关系的协议。合同是在当事人之间设立、变更或终止特定民事权利义务关系，以实现当事人的特定经济目的。④是具有相应法律效力的文件。合同依法成立后，各方当事人都必须按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人不履行合同约定的义务，要依法承担违约责任。

　　7[.多选题]公民()时，继承开始。

　　A.失踪10年

　　B.死亡

　　C.宣告失踪10年

　　D.宣告死亡

　　E.下落不明20年

　　[答案]BD

　　[解析]继承从被继承人死亡时开始。宣告死亡与死亡具有同等的法律效果，故公民被宣告死亡也是继承开始的时间。

　　8[.多选题]法律的适用的基本原则包括()。

　　A.上位法优先于下位法

　　B.任意法优先于强行法

　　C.新法优先于旧法

　　D.法律解释优先于法律文本

　　E.特别法优先于一般法

　　[答案]ACE

　　[解析]解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。

　　9[.多选题]关于法律适用的说法，正确的有()

　　A.法律解释优先于法律文本

　　B.部门规章的效力高于地方政府规章的效力

　　C.法律的效力自公布之日生效，至废止之日失效

　　D.《城市房地产管理法》中涉及物权的规定，优先于《物权法》中涉及物权的规定

　　E.某行政法规自2011年5月1日起施行，某部门规章自2012年4月1日起施行，若两者的规定相冲突，适用行政法规

　　[答案]DE

　　[解析]解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。根据以上原则，A项，特别法优先于一般法。B项，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。C项，法律开始生效的时间通常有两种情况：①自法律公布之日起生效;②法律公布后经过一段时间再生效。D项，物权法是规范物权的一般法，相对于物权法来说，其他规范物权的法律都是特别法，如城市房地产管理法、土地管理法等许多法律的规定都涉及物权，都是对特定领域的物权所作的特别规定，应当优先适用。E项，行政法规的效力高于地方性法规、规章，行政法规与部门规章两者冲突时，适用行政法规。

　　10[.多选题]下列对于居间合同的特征表述不正确的有()。

　　A.是由居间人向委托人提供居间服务的合同

　　B.是典型的劳务合同

　　C.居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权

　　D.具有人身性质，以当事人之间相互信任为前提

　　E.是双务、有偿、诺成合同

　　[答案]BD

　　[解析]居间合同是指居间人向委托人报告订立买卖合同、租赁合同等合同的机会，或者提供订立买卖合同、租赁合同等合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同有以下特征：①是居间人向委托人提供居间服务的合同;②居间人对委托人与第三人之间的合同没有实质的介入权;③是双务、有偿、诺成合同;④委托人给付报酬义务的履行有不确定性。