2021年房地产经纪人《专业基础》考前练习题（七）

　　1[.多选题]民事行为无效的情形的有()。

　　A.限制民事行为能力人实施的

　　B.以合法形式掩盖非法目的

　　C.经济合同违反国家指令性计划的

　　D.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的

　　E.一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的

　　[答案]BCDE

　　[解析]《民法通则》规定下列民事行为无效，且无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力：①无民事行为能力人实施的;②限制民事行为能力人依法不能独立实施的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;④恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的;⑤违反法律或社会公共利益的;⑥以合法形式掩盖非法目的的。

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　　2[.多选题]经营者不得以()等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。

　　A.格式合同

　　B.签订合同

　　C.声明

　　D.通知

　　E.店堂告示

　　[答案]ACDE

　　[解析]《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利，相应地规定了经营者的十项义务。其中，“禁止以告示等方式免责”规定，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。

　　3[.多选题]《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利相应地规定了经营者具有的义务包括()。

　　A.守法义务

　　B.质量保证义务

　　C.商品保管义务

　　D.真实信息告知义务

　　E.接受监督义务

　　[答案]ABDE

　　[解析]《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利相应地规定了经营者具有的义务包括：①守法义务;②接受监督义务;③保证消费者安全义务;④真实信息告知义务;⑤真实标识义务;⑥出具单据义务;⑦质量保证义务;⑧售后服务义务;⑨禁止以告示等方式免责;⑩禁止侵犯消费者人身权。

　　4[.多选题]消费者的权利包括()。

　　A.安全保障权

　　B.自主选择权

　　C.定价权

　　D.公平交易权

　　E.依法结社权

　　[答案]ABDE

　　[解析]《消费者权益保护法》规定了消费者的9项权利：①安全保障权;②真情知悉权;③自主选择权;④公平交易权;⑤获取赔偿权;⑥依法结社权;⑦获得知识权;⑧受尊重权;⑨监督权。

　　5[.多选题]下列关于合同违约的表述中，正确的有()。

　　A.实际违约仅限于延迟履行、不适当履行和拒绝履行三种类型

　　B.约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当增加当增加

　　C.收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金

　　D.合同约定的定金超过了《合同法》规定的定金比例的，整个定金条款无效

　　E.在既有定金条款又有实际损失时，可以同时执行合同约定的定金责任和赔偿损失责任

　　[答案]BCE

　　[解析]A项，届期违约也称为实际违约，是指在合同履行期到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务。实际违约的类型有拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。B项，《合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。CD两项，《合同法》第115条规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%，这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，仅是超过部分无效。E项，在既有定金条款又有实际损失时，应分别适用定金责任和赔偿损失的责任，两者同时执行。

　　6[.多选题]下列关于房屋所有权的表述中，正确的有()。

　　A.房屋所有权是一种绝 对权

　　B.房屋所有权具有排他性，因此房屋的所有权人只能有一个

　　C.房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种

　　D.房屋所有权人被宣告失踪时，法律规定的财产代管人可以处分其房产

　　E.业主的建筑物区分所有权可分为所有权人专有部分和共有部分

　　[答案]ACE

　　[解析]A项，物权包括所有权，物权是一种绝 对权;B项，房屋所有权具有排他性，但房屋的所有权人可以是多个人;C项，民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种。房屋所有权属于民事权利;D项，产权人被宣告失踪时，财产代管人为了被代管人的利益依法处分其房产，否则非产权人的处分行为无效;E项，业主的建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　7[.多选题]下列关于物权和债权的表述中，正确的有()。

　　A.物权的权利主体和义务主体特定

　　B.物权不能由民事权利主体随意设定

　　C.物权具有优先性，债权具有平等性

　　D.物权的设定必须公示，而债权由当事人自由确定

　　E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权

　　[答案]BCDE

　　[解析]A项，物权是直接支配物的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何人，即物权的权利人以外的一切人均为义务主体，均负有不得侵害其权利和妨害其权利行使的义务。即物权的权利主体是特定的，而义务主体不特定。B项，物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义。即物权的种类和内容受法律的限制，不允许当事人任意创设新的物权，也不允许当事人变更物权的内容。C项，物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有排他效力、优先效力和追及效力。其中，优先效力是指物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之后，物权都优先于债权。D项，物权具有公示原则，而债权由当事人自由确定。E项，物权是一种财产权，债权是指权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或者不为特定行为的权利。

　　8[.多选题]关于房地产抵押的说法，正确的有()。

　　A.债权人和抵押权人可以是同一人

　　B.抵押权自抵押合同生效时设立

　　C.订立抵押合同前抵押房产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响

　　D.抵押期间，抵押人可以自行处分抵押房地产

　　E.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物必须一并抵押

　　[答案]ACE

　　[解析]A项，在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人;债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。B项，以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。当事人之间订立的抵押合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理抵押登记的，不影响抵押合同效力。C项，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。D项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。E项，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　9[.多选题]下列关于合同的表述中，不正确的有()。

　　A.当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行

　　B.房屋转让合同和房屋租赁合同不一定要采用书面形式

　　C.限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同

　　D.严重损害社会公共利益的合同为无效合同

　　E.履行合同时，对履行费用负担约定不明确的，由履行义务一方负担

　　[答案]BC

　　[解析]B项，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如，法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。C项，无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同;限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。D项，有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;③以合法形式掩盖非法目的;④损害社会公共利益;⑤违反法律、行政法规的强制性规定。

　　10[.多选题]下列关于物权的表述中，正确的有()。

　　A.物权具有优先效力

　　B.任何情况下的物权均优先于债权

　　C.物权的设定必须公示

　　D.不动产物权的公示方式是登记

　　E.动产物权的公示方式是占有

　　[答案]ACDE

　　[解析]B项，物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之后，物权都优先于债权。但物权优先于债权也有例外，如《最高人民法院关于贯彻执行<人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。