2021年房地产经纪人《交易制度政策》精选题（十五）

　　1、 下列关于房地产抵押的表述中，正确的是( )。

　　A.在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为

　　B.以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以划拨方式取得的

　　C.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押

　　D.债权债务合同是房地产抵押合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押合同也就自然无效

　　E.《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效

　　[答案]C, E

　　[解析]在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效.

　　2、 某业主以一物业作抵押贷款，首先与甲、乙、丙三家银行签订了抵押合同，随后，业主分别先后与甲、丙、乙三家银行，到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，三家银行受偿顺序为( )。

　　A.三家银行按贷款额分摊

　　B.甲

　　C.丙

　　D.乙

　　[答案]B, C, D

　　[解析]同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变更抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。

　　3、 下列业务中，应当办理房屋变更登记的情形有( )。

　　A.房地产的用途变更

　　B.权利人法定名称改变

　　C.交换房屋

　　D.房屋门牌号码的改变

　　E.分割房屋

　　[答案]A, B, D

　　[解析]交换房屋、分割房屋应当办理房屋转移登记。

　　4、 房地产权属登记程序中，关于公告，说法不正确的是( )。

　　A.公告是对没有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权

　　B.公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权

　　C.公告是房屋权属登记的必经程序

　　D.登记机关认为有必要时，就进行公告

　　E.房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经3个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。

　　[答案]B, C, E

　　[解析]房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。

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　　5、 有下列(  )情况，土地管理部门不予受理土地登记申请。

　　A.提供的证明材料不齐全的

　　B.不能提供合法证明的

　　C.申请登记的土地在本登记区的

　　D.土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的

　　E.按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的

　　[答案]A, B, D, E

　　[解析]申请登记的土地不在本登记区的，土地管理部门不予受理土地登记申请。

　　6、 下列关于对建设工程招标的管理，说法不正确的是( )。

　　A.招标分为公开招标和邀请招标两种

　　B.招标分为公开招标、邀请招标和协议招标三种

　　C.招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告

　　D.招标人采用公开招标方式的，不必发布招标公告

　　E、国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准，可以进行邀请招标。

　　[答案]B, D

　　[解析]招标分为公开招标和邀请招标两种。招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。

　　7、 下列属于申请领取施工许可证具备的条件包括( )。

　　A.建设工期16个月，建设资金的到位率33%

　　B.取得建设工程规划许可证

　　C.建设工期10个月，建设资金的到位达46%

　　D.未取得商品房预售许可

　　E.建设监理企业尚未确定

　　[答案]A, B

　　[解析]建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

　　1).已经办理该建筑工程用地批准手续。

　　2).在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

　　3).施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

　　4).已经确定施工企业的。

　　5).满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

　　6).有保证工程质量和安全的具体措施。

　　7).按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

　　8).建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。

　　9)、法律、行政法规规定的其他条件。

　　8、 下列关于房地产广告的表述中，错误的有( )。

　　A.《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

　　B.在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

　　C.房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号

　　D.房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以所需时间来表示距离

　　E.房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片。为达到形象效果，不能在广告中注明

　　[答案]B, D, E

　　[解析]在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布广告。房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

　　9、 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以()为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　A.基准地价

　　B.标定地价

　　C.各类房屋的重置价格

　　D.各类房屋的抵押价格

　　E.各类房屋的租赁价格

　　[答案]A, B, C

　　[解析]《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。

　　10、 下列房地产属于不得转让情况包括()。

　　A.依法收回土地使用权的

　　B.共有房地产，经过其他共有人书面同意的

　　C.未依法登记领取权属证书的

　　D.依法登记领取权属证书的

　　E.权属有争议的、依法登记领取权属证书的，属于可以转让的房地产。

　　[答案]A, C

　　[解析]共有房地产，经过其他共有人书面同意的。