2022年房地产经纪人《交易制度政策》练习题（十二）

1[.多选题]由于房地产具有()的特征，存量房市场极容易出现投机。

A.寿命长久

B.供给有限

C.监管力度不够

D.保值增值

E.投资风险较小

[答案]ABD

[解析]由于房地产寿命长久、供给有限、保值增值，具有很好的投资品属性，存量房市场极容易出现投机。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。

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2[.多选题]房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括()。

A.双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式

B.房地产权属证书的名称和编号

C.房地产坐落位置、面积、四至界限

D.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限

E.成交价格及支付日期

[答案]ABCD

[解析]房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式;②房地产权属证书的名称和编号;③房地产坐落位置、面积、四至界限;④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;⑤房地产的用途或使用性质;⑥成交价格及支付方式;⑦房地产交付使用的时间;⑧违约责任;⑨双方约定的其他事项。

3[.多选题]按《城市房地产转让管理规定》要求，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，可以不办理出让手续的有()。

A.私有住宅转让后仍用于居住的

B.转让后用于商品房开发的

C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅且相应土地使用权可以分割的

E.转让的土地用于建设国家机关办公楼的

[答案]ACDE

[解析]《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况可以不办理出让手续：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：a.国家机关用地和军事用地;b.城市基础设施用地和公益事业用地;c.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;d.法律、行政法规规定的其他用地。②私有住宅转让后仍用于居住的。③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。⑥根据城市规划土地使用权人不宜出让的。⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

4[.多选题]根据《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录的通知》，限制被执行人转让其房地产的情形有()。

A.违反限制高消费令的

B.违反财产报告制度的

C.以转移财产方法规避执行的

D.因没有履行能力而不能履行法律义务的

E.无正当理由拒不履行执行和解协议的

[答案]ABCE

[解析]根据《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录的通知》限制被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：①有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的;②以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的;③以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的;④违反财产报告制度的;⑤违反限制消费令的;⑥无正当理由拒不履行执行和解协议的。

5[.多选题]在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核的内容包括()。

A.项目转让是否符合有关法律、法规的规定

B.相关的权利、义务是否已经转移

C.开发项目受让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购合同是否作了变更

D.新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件

E.开发建设单位的名称是否已经变更

[答案]ABDE

[解析]在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核的内容有：①项目转让是否符合有关法律、法规的规定;②房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;③相关的权利、义务是否已经转移;④新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;⑤开发建设单位的名称是否已经变更。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。

6[.多选题]下列房地产项目中，不得转让的有()。

A.已完成开发投资总额35%的高档公寓项目

B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地

C.已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地

D.未竣工已预售的商品房

E.少数共有人以书面表示不同意转让的共有房产

[答案]CDE

[解析]A项，以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，可以转让。BC两项，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，可以转让。D项，为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。E项，共有房地产，未经其他共有人书面同意，不可以转让。

7[.多选题]婚姻关系存续期间，一方有()行为的，另一方请求分割共同财产的，人民法院应支持。

A.隐藏夫妻共同财产

B.转移夫妻共同财产

C.毁损夫妻共同财产

D.赠与夫妻共同财产

E.伪造夫妻共同债务

[答案]ABCE

[解析]婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：①一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;②一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。

8[.不定项选择题]甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作，甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有，并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竞买得到。半年后，丙公司将该地块转让给丁公司。丁公司欲在该地块开发商业地产项目，而不建设住宅。国有建设用地使用权出让的最高年限为()年。

A.40

B.50

C.60

D.70

[答案]D

[解析]国有建设用地使用权出让最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。

9[.不定项选择题]A房地产公司(以下简称A公司)申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。A公司获得该开发用地的方式是()。

A.出让

B.划拨

C.租赁

D.转让

[答案]A

[解析]国有建设用地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

10[.不定项选择题]某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。W公司通过()方式获得该经济适用住房小区开发用地。

A.出让

B.租赁

C.划拨

D.转让

[答案]C

[解析]土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。