2022年房地产经纪人《交易制度政策》练习题（九）

1[.多选题]房地产权利人因()等事项应当申请房地产权属转移登记。

A.房屋买卖

B.房屋继承

C.法定名称变化

D.房屋灭失

E.房屋用途变化

[答案]AB

[解析]房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。AB两项，房地产权属发生转移，属于房地产转让。

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2[.多选题]根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有()。

A.权属有争议的

B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的

C.已设定抵押的

D.司法机关依法查封限制转移的

E.未依法领取房地产权属证书的

[答案]ABDE

[解析]《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产不得转让的情况，主要有：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有房地产，未经其他共有人书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领取权属证书的;⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。

3[.多选题]房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括()。

A.双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式

B.房地产权属证书的名称和编号

C.房地产坐落位置、面积、四至界限

D.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限

E.成交价格及支付日期

[答案]ABCD

[解析]房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式;②房地产权属证书的名称和编号;③房地产坐落位置、面积、四至界限;④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;⑤房地产的用途或使用性质;⑥成交价格及支付方式;⑦房地产交付使用的时间;⑧违约责任;⑨双方约定的其他事项。

4[.多选题]房地产经纪服务合同的附件内容主要有()。

A.房屋所有权人及其代理人(有代理人的)的有效身份证明复印件

B.房屋的不动产权证书或房屋所有权证或其他房屋来源证明复印件

C.委托出售房屋的市场参考价格

D.房屋所有权人出具的合法的授权委托书(代理人办理房屋出售事宜的)

E.经纪服务内容和完成标准

[答案]ABD

[解析]房地产经纪服务合同的附件内容主要有：①房屋所有权人及其代理人(有代理人的)的有效身份证明复印件;②房屋的不动产权证书或房屋所有权证或其他房屋来源证明复印件;③房屋所有权人出具的合法的授权委托书(代理人办理房屋出售事宜的);④公司章程、公司的权力机构审议同意出售房屋的合法书面文件(房屋属于有限责任公司、股份有限公司所有的);⑤房屋共有权人同意出售房屋的书面证明(房屋属于共有的);⑥房屋承租人放弃房屋优先购买权的书面声明、房屋租赁合同(房屋已出租的)。CE两项属于签订房地产经纪服务(房屋出售)合同前，房地产经纪机构应向房屋出售委托人书面告知的事项。

5[.多选题]房地产商品具有的()等特性，决定了存量房买卖市场不同于普通商品市场。

A.风险大

B.独一无二

C.不可移动

D.投资收益高

E.价值量大

[答案]BCE

[解析]房地产商品具有的独一无二、不可移动、价值量大等特性，决定了存量房买卖市场不同于普通商品市场。

6[.多选题]房地产需求可分为()。

A.刚性需求

B.弹性需求

C.改善性需求

D.投资性需求

E.投机性需求

[答案]ACDE

[解析]房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。买方称为房地产的需求者，买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。

7[.多选题]由于房地产具有()的特征，存量房市场极容易出现投机。

A.寿命长久

B.供给有限

C.监管力度不够

D.保值增值

E.投资风险较小

[答案]ABD

[解析]由于房地产寿命长久、供给有限、保值增值，具有很好的投资品属性，存量房市场极容易出现投机。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。

8[.多选题]离婚分割财产涉及不动产时，纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征个人所得税手续时，应提交的材料有()。

A.《个人无偿赠与不动产登记表》

B.离婚证原件及复印件

C.双方当事人身份证明原件及复印件

D.房屋所有权证原件及复印件

E.无偿赠与公证文件及复印件

[答案]ABCD

[解析]《国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》(国家税务总局公告2015年第75号)规定，纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税手续时，应报送：①《个人无偿赠与不动产登记表》;②双方当事人的身份证明原件及复印件(继承或接受遗赠的，只需提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件);③房屋所有权证原件及复印件。属于离婚分割财产的，还应当提交：①离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件;②离婚证原件及复印件。

9[.多选题]下列关于查封登记的房地产转让限制的说法正确的有()。

A.登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续

B.登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理

C.被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院不得进行预查封

D.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院不得进行预查封

E.人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位

[答案]ABE

[解析]CD两项，以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：①作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;②被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;③被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

10[.多选题]下列关于经济适用房的说中，正确的有()。

A.购买除经济适用住房外第二套住房的，需依法归还经济适用房

B.经济适用住房购房人拥有有限产权

C.购买经济适用住房不满3年，不得直接上市交易

D.转让经济适用住房时，需要交纳土地收益等相关价款

E.将个人购买的经济适用住房用于出租

[答案]BD

[解析]A项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。CD两项，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定。E项，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。