2022年房地产经纪人《交易制度政策》测试题（十）

　　1[.多选题]债务人不履行到期债务时，抵押权人可以按()方式处理抵押房地产。

　　A.与抵押人协议折价抵债

　　B.与抵押人协议变卖

　　C.自行拍卖

　　D.将抵押物直接过户给自己

　　E.请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

　　[答案]ABE

　　[解析]《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

　　2[.多选题]房地产抵押的主要类型有()。

　　A.预购商品房贷款抵押

　　B.一般房地产抵押

　　C.最高额抵押

　　D.在建工程抵押

　　E.担保物权消灭抵押

　　[答案]ABCD

　　[解析]房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为;②在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;③预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;④最高额抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。

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　　3[.多选题]下列关于房地产抵押的表述中，正确的有()。

　　A.债务人可以以房屋期权作为债权担保

　　B.公立医院所属的房地产不可以设定抵押

　　C.大学自筹资金建设的校舍可以设定抵押

　　D.已依法公告列入拆迁范围的房地产不能设定抵押

　　E.被人民法院查封的房地产不能设定抵押

　　[答案]ABDE

　　[解析]A项，个人住房贷款业务原则上要求以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款设定抵押作为债务履行担保，包括俗称的“期房抵押”、“现房抵押”，因此，常称之为住房抵押贷款。BCDE四项，根据法律法规规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：①土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。

　　4[.多选题]下列属于担保公司设立条件的有()。

　　A.自己的名称和组织机构

　　B.无须专业管理人员

　　C.不少于1000万元人民币的实有资本

　　D.一定数量的周转住房

　　E.符合《公司法》要求的公司章程

　　[答案]ACDE

　　[解析]设立担保公司应当具备下列条件：①有自己的名称和组织机构;②有固定的服务场所;③有不少于1000万元人民币的实有资本;④有一定数量的周转住房;⑤有适应工作需要的专业管理人员;⑥有符合《公司法》要求的公司章程;⑦符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。

　　5[.多选题]关于最高额抵押的说法，正确的有()。

　　A.最高额抵押所担保的实际发生额不确定

　　B.最高额抵押所担保的最高债权额是确定的

　　C.最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权作担保

　　D.最高额抵押的抵押财产，只能由债务人提供，不能由第三人提供

　　E.最高额抵押所担保的债权确定前，部分债权转让，最高额抵押权不得转让

　　[答案]ABC

　　[解析]AB两项，最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。CD两项，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。E项，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

　　6[.多选题]关于房地产抵押的说法，正确的有()。

　　A.已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人

　　B.在建工程不得为第三人提供担保

　　C.抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有

　　D.学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押

　　E.房屋登记簿记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应当以房屋登记簿记载的内容为准

　　[答案]ACDE

　　[解析]B项，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。D项，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。@##

　　7[.多选题]住房公积金的财政监督体系包括()。

　　A.财政

　　B.人民银行

　　C.单位和社会

　　D.审计部门

　　E.职工

　　[答案]ABCDE

　　[解析]财政监督是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机构。财政监督是一个完整的监督体系，包括财政、人民银行、审计部门、职工、单位和社会，对住房公积金归集、提取使用等情况进行监督。

　　8[.多选题]住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款的区别包括()。

　　A.贷款资金来源不同

　　B.贷款对象不同

　　C.借款人还款能力不同

　　D.贷款流程不同

　　E.贷款额度、利率不同

　　[答案]ABDE

　　[解析]住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款除贷款资金来源不同，在业务运作上也存在较明显差异，主要表现在：①贷款对象不同。住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人。②贷款流程不同。商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行(部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成)，贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。③贷款额度、利率不同。住房公积金个人贷款在确定贷款额度时，除与商业性住房贷款相同要求考核贷款成数、借款人还款能力外，还规定不得超过当地规定的单笔最高贷款额度，住房公积金的单笔最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定。

　　9[.多选题]住房公积金存款的利率政策有()。

　　A.高存低贷

　　B.按年结息

　　C.本息逐年结转

　　D.每年1月1日为结息日

　　E.上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取得利率利息

　　[答案]BC

　　[解析]ADE三项，我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。

　　10[.多选题]下列关于个人住房贷款的说法，正确的有()。

　　A.个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款

　　B.住房公积金个人住房贷款不是由商业银行发放的

　　C.住房公积金个人住房贷款也称为委托贷款

　　D.国内个人住房贷款业务到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快 速发展

　　E.个人住房公积金贷款利率遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，分段计息

　　[答案]ACD

　　[解析]个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代，但发展缓慢，直到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快 速发展。个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息;贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。