2022年房地产经纪人《交易制度政策》测试题（九）

　　1[.多选题]关于房地产抵押人权利义务的说法，正确的有()。

　　A.抵押人享有对抵押房地产的占有权

　　B.抵押人享有对抵押房地产的使用权

　　C.抵押人可以对抵押物设立多个顺位抵押权

　　D.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产出租

　　E.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产转让

　　[答案]ABCD

　　[解析]AB两项，《城市房地产抵押管理办法》指出，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，因此抵押人仍享有对抵押房地产的占有权和使用权。C项，抵押人可以就同一抵押物在抵押后剩余的担保价值范围内设定其他的抵押权。D项，《城市房地产抵押管理办法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。E项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

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　　2[.多选题]下列关于房地产抵押合同的表述中，正确的有()。

　　A.房地产抵押权可以转让，但债务合同不可以转让

　　B.债务合同可以转让，但房地产抵押权不可以转让

　　C.房地产抵押权可以转让，而且债务合同随抵押权一同转让

　　D.处分抵押物只能选择拍卖方式

　　E.以建设工程设定抵押的，在房地产抵押合同中应注明《建设工程规划许可证》编号

　　[答案]CE

　　[解析]AB两项，《物权法》规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。D项，《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

　　3[.多选题]房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有()。

　　A.房地产管理部门要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值

　　B.定期对房地产估价报告进行抽检

　　C.完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统

　　D.房地产管理部门指定房地产估价机构评估房地产抵押价值

　　E.房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案

　　[答案]BCE

　　[解析]房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有以下几点：①要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务;②不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值;③定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。

　　4[.多选题]关于与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务的表述，正确的有()。

　　A.个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合

　　B.我国内地住房抵押贷款制度与我国香 港地区的“按揭”制度在性质上是相同的

　　C.我国内地住房抵押贷款制度与国外“抵柙品赎回权”制度在性质上有区别

　　D.抵押分为期房抵押和现房抵押

　　E.原则上要求以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款设定抵押作为债务履行担保

　　[答案]ACDE

　　[解析]与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合。个人住房贷款业务原则上要求以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款设定抵押作为债务履行担保，包括俗称的“期房抵押”、“现房抵押”，因此，常称之为住房抵押贷款。需说明的是，我国内地俗称的“按揭”是指贷款购房并以所购房屋及其占用的土地使用权设定抵押担保的行为，与我国香 港地区的“按揭”制度及国外“抵押品赎回权”制度在性质上有区别的。

　　5[.多选题]下列房地产可以设定抵押权的有()。

　　A.国有土地上依法取得的房屋

　　B.以出让方式取得的土地使用权

　　C.集体土地使用权

　　D.乡、村企业的厂房

　　E.用于市政的房地产

　　[答案]ABD

　　[解析]根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外，但法律规定可以抵押的除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列人入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。

　　6[.多选题]下列房地产可以设定抵押权的有()。

　　A.国有土地上依法取得的房屋

　　B.以出让方式取得的土地使用权

　　C.集体土地使用权

　　D.乡、村企业的厂房

　　E.用于市政的房地产

　　[答案]ABD

　　[解析]根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外，但法律规定可以抵押的除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列人入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。

　　7[.多选题]《物权法》允许债务人或者第三人对其有权处分可以设定抵押的房地产包括()。

　　A.建筑物和其他土地附着物

　　B.土地所有权

　　C.建设用地使用权

　　D.正在建造的建筑物

　　E.法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产

　　[答案]ACDE

　　[解析]《物权法》规定债务人或者第三人可以对其有权处分的下列房地产设定抵押：①建筑物和其他土地附着物;②建设用地使用权;③正在建造的建筑物;④法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。

　　8[.多选题]申请住房置业担保的借款人应具备的条件包括()。

　　A.具有完全民事行为能力

　　B.具有当地居民身份

　　C.收入来源稳定，有偿还贷款本息的能力

　　D.订立合法有效的住房购销合同

　　E.已足额交纳购房首付款

　　[答案]ACDE

　　[解析]申请住房置业担保的借款人应具备下列条件：①具有完全民事行为能力;②有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件;③收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力;④已订立合法有效的住房买卖合同;⑤已足额交纳购房首付款;⑥符合贷款人和担保公司规定的其他条件。

　　9[.多选题]依法不得抵押的不动产有()。

　　A.农民的自留地

　　B.国有土地所有权

　　C.学校的校办工厂

　　D.公立医院的门诊楼

　　E.被人民法院查封的属于个人的营业房

　　[答案]ABDE

　　[解析]根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：①土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。

　　10[.多选题]房地产抵押担保的范围包括()。

　　A.违约金

　　B.损害赔偿金

　　C.主债权及利息

　　D.申请人的工作证明

　　E.申请人的身份证明

　　[答案]ABC

　　[解析]房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。