2022年房地产经纪人《交易制度政策》测试题（八）

　　1[.多选题]下列关于房屋转租的表述中，正确的有()。

　　A.需经出租人口头同意，并与次承租人订立转租合同

　　B.需经出租人书面同意

　　C.转租合同的终止日期不能超过原租赁合同的终止日期

　　D.转租合同经租赁登记备案方可生效

　　E.房屋转租合同须由出租人、原承租人和次承租人三方签订

　　[答案]BCD

　　[解析]A项，房屋转租时原承租人要取得原出租人的书面同意;E项，房屋转租由原承租人与承租人签订房屋转租合同。

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　　2[.多选题]按房屋产权性质不同，房屋租赁可分为()。

　　A.住宅用房租赁

　　B.商业用房租赁

　　C.市场化的商品房屋租赁

　　D.政府支持的商品房租赁

　　E.政府支持的保障性住房租赁

　　[答案]CE

　　[解析]房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋产权性质不同，房屋租赁可分为市场化的商品房屋租赁和政府支持的保障性住房租赁。

　　3[.多选题]按房屋产权性质不同，房屋租赁可分为()。

　　A.住宅用房租赁

　　B.商业用房租赁

　　C.市场化的商品房屋租赁

　　D.政府支持的商品房租赁

　　E.政府支持的保障性住房租赁

　　[答案]CE

　　[解析]房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋产权性质不同，房屋租赁可分为市场化的商品房屋租赁和政府支持的保障性住房租赁。

　　4[.多选题]房屋租赁合同的内容一般应包括()。

　　A.租赁期限

　　B.房屋价格

　　C.租赁用途

　　D.租金及交付方式

　　E.当事人姓名或名称

　　[答案]ACDE

　　[解析]《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的内容应当包括：①当事人姓名或者名称及住所;②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;③租金和押金数额及交付方式;④租赁用途和房屋使用要求;⑤房屋和室内设施的安全性能;⑥租赁期限;⑦房屋维修责任;⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;⑨争议解决办法和违约责任;⑩其他约定。

　　5[.多选题]《商品房屋租赁管理办法》确定的房屋租赁政策主要有()。

　　A.承租人在租赁期间内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同

　　B.房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效

　　C.租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权

　　D.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于10平方米

　　E.出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全

　　[答案]ABCE

　　[解析]承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利，主要包括：①优先购买权，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;②房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效;③承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋;④租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。除当事人另有约定外，出租人主要承担以下义务：①提供符合要求的房屋及其附属设施;②对房屋进行维修。D项，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

　　6[.多选题]商品房房屋出租人可以单方解除租赁合同的情形有()。

　　A.出租人拟将房屋出卖

　　B.承租人将房屋擅自转租

　　C.承租人擅自扩建承租房屋

　　D.司法机关查封出租房屋

　　E.承租人在合理期限内未支付租金

　　[答案]BCE

　　[解析]出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的;④承租人在合理期限内未支付租金的;⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

　　7[.多选题]下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的有()。

　　A.租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的

　　B.承租人无正当理由拖欠房租6个月以上的

　　C.租赁合同到期的

　　D.因不可抗力导致合同不能履行的

　　E.符合合同约定可以解除合同条款的

　　[答案]CDE

　　[解析]AB两项属于人为终止，其中，A项为承租人单方解除合同的情形;B项为出租人单方解除合同的情形。CDE三项属于自然终止。

　　8[.多选题]关于房地产抵押权的实现，说法正确的是()。

　　A.《物权法》规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途

　　B.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿

　　C.抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，不应当作为抵押财产

　　D.对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿

　　E.《物权法》规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物属于抵押财产

　　[答案]ABD

　　[解析]房地产抵押权的实现如下：①《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。②《物权法》规定抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。③《物权法》规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。④《物权法》规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

　　9[.多选题]属于抵押合同条款的有()。

　　A.担保范围

　　B.债务人履行债务的期限

　　C.担保期限

　　D.被担保债权的种类和数额

　　E.抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属

　　[答案]ABDE

　　[解析]《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。《物权法》规定抵押合同一般包括下列条款：①被担保债权的种类和数额;②债务人履行债务的期限;③抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;④担保的范围。

　　10[.多选题]关于房地产抵押权效力的内容，下列表述正确的有()。

　　A.抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位

　　B.抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为

　　C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

　　D.抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存

　　E.抵押期间，转让的价款超过债权数额的部分归债权人所有

　　[答案]ABCD

　　[解析]《物权法》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。