2022年房地产经纪人《交易制度政策》测试题（三）

　　1[.多选题]按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有()。

　　A.商业用地

　　B.旅游用地

　　C.娱乐用地

　　D.商品住宅用地

　　E.廉租住房用地

　　[答案]ABCD

　　[解析]《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围。即工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　2[.多选题]在土地使用期限内，取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有()。

　　A.所有权

　　B.使用权

　　C.占有权

　　D.收益权

　　E.处分权

　　[答案]BCD

　　[解析]依法取得建设用地使用权后，建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利，有权利在该土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施。但不得改变土地用途，如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得。

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　　3[.多选题]我国土地管理基本制度包括()。

　　A.土地登记制度

　　B.集体土地有限期使用制度

　　C.国有土地有偿有限期使用制度

　　D.土地用途管制制度

　　E.耕地保护制度

　　[答案]ACDE

　　[解析]土地管理基本制度包括：①土地登记制度。土地登记是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。②国有土地有偿有限期使用制度。③土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。④耕地保护制度。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

　　4[.多选题]房地产所有权的特性包括()。

　　A.完全性和整体性

　　B.恒久性

　　C.弹力性

　　D.绝 对性

　　E.相对性

　　[答案]ABCD

　　[解析]房地产所有权具有下列特性：①完全性;②整体性;③恒久性;④弹力性;⑤绝 对性。

　　5[.多选题]依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权()

　　A.一律不得转让

　　B.经批准可以出租

　　C.可以直接抵押

　　D.必须按法定的程序办理手续

　　E.除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制

　　[答案]BDE

　　[解析]国有建设用地使用权划拨的特征包括：①以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收(拆迁)安置、补偿费用和无偿取得两种形式。③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。④取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。⑤在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

　　6[.多选题]房屋所有权的取得过程中，原始取得的情形主要包括()。

　　A.依法建造房屋

　　B.房屋买卖

　　C.合法添附的房屋

　　D.依法没收房屋

　　E.收归国有的无主房屋

　　[答案]ACDE

　　[解析]原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋;②依法没收房屋;③收归国有的无主房屋;④合法添附的房屋(如翻建、加层)。B项属于房屋继受取得。

　　7[.多选题]国有建设用地使用权出让的方式有()。

　　A.招标

　　B.拍卖

　　C.划拨

　　D.挂牌

　　E.协议

　　[答案]ABDE

　　[解析]土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

　　8[.多选题]《国有建设用地使用权出让合同》包括的条款有()。

　　A.土地界址、面积

　　B.解决争议的方法

　　C.土地用途

　　D.不可抗力的处理

　　E.使用期限

　　[答案]ABCE

　　[解析]采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。@##

　　9[.多选题]取得国有建设用地使用权的途径有()。

　　A.出让

　　B.划拨

　　C.转让

　　D.土地或房产租赁

　　E.开垦荒地

　　[答案]ABCD

　　[解析]建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得。@##

　　10[.多选题]下列关于查封登记的房地产转让限制的说法正确的有()。

　　A.登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续

　　B.登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理

　　C.被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院不得进行预查封

　　D.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院不得进行预查封

　　E.人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位

　　[答案]ABE

　　[解析]CD两项，以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：①作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;②被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;③被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。