2021年房地产经纪人考试《交易制度政策》冲刺练习题（三）

　　1[.单选题]我国《物权法》规定，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的()。

　　A.刑事责任

　　B.民事责任

　　C.行政责任

　　D.赔偿责任

　　[答案]B

　　[解析]《物权法》规定设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

　　2[.单选题]在房地产抵押的主要类型中，()是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为

　　A.在建工程抵押

　　B.最高额抵押

　　C.一般房地产抵押

　　D.预购商品房贷款抵押

　　[答案]C

　　[解析]房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押;②在建工程抵押;③预购商品房贷款抵押;④最高额抵押。其中，一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。

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　　3[.单选题]下列关于抵押权效力的表述，错误的是()。

　　A.债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让

　　B.抵押权人不可以放弃抵押权或者抵押权的顺位

　　C.应当先充抵收取孳息的费用

　　D.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产

　　[答案]B

　　[解析]B项，《物权法》规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

　　4[.单选题]关于房地产抵押的一般规定的表述，错误的是()。

　　A.债务人不履行到期债务，债权人应当按照约定实现债权

　　B.提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿

　　C.乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押

　　D.第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权

　　[答案]C

　　[解析]C项，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。ABD三项,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

　　5[.单选题]房地产抵押合同生效的条件是()。

　　A.主债权合同成立

　　B.抵押合同订立前，被抵押的房地产未出租

　　C.抵押房地产无共有人

　　D.抵押合同订立前，被抵押的房地产未曾设立过抵押权

　　[答案]A

　　[解析]《物权法》规定设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。即抵押合同订立前，房地产已经出租，并不影响抵押权的效力。C项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有权人的书面同意。即抵押房地产可以有共有人。D项，被抵押的房地产在它的价值范围之内，可以再次抵押。

　　6[.单选题]关于房地产抵押合同的表述中，错误的是()。

　　A.主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外

　　B.抵押权人不能在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途

　　C.《城市房地产管理法》《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式

　　D.担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任

　　[答案]B

　　[解析]B项，抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。AD两项，《物权法》规定设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。C项，《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。

　　7[.单选题]下列关于住房置业担保的表述中，错误的是()。

　　A.住房置业担保是担保方式的一种补充

　　B.保证责任为连带责任保证

　　C.借款人不需要提供房屋抵押

　　D.住房置业担保由专门设立的机构提供

　　[答案]C

　　[解析]住房置业担保的概念包括三点：①住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。②它是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别于其他形式的住房保证担保行为。③它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。C项，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。

　　8[.单选题]为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为称为()。

　　A.最高额抵押

　　B.预购商品房贷款抵押

　　C.在建工程抵押

　　D.一般房地产抵押

　　[答案]A

　　[解析]最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

　　9[.多选题]关于房地产抵押权的实现，说法正确的是()。

　　A.《物权法》规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途

　　B.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿

　　C.抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，不应当作为抵押财产

　　D.对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿

　　E.《物权法》规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物属于抵押财产

　　[答案]ABD

　　[解析]房地产抵押权的实现如下：①《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。②《物权法》规定抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。③《物权法》规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。④《物权法》规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

　　10[.多选题]属于抵押合同条款的有()。

　　A.担保范围

　　B.债务人履行债务的期限

　　C.担保期限

　　D.被担保债权的种类和数额

　　E.抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属

　　[答案]ABDE

　　[解析]《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。《物权法》规定抵押合同一般包括下列条款：①被担保债权的种类和数额;②债务人履行债务的期限;③抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;④担保的范围。