2021年房地产经纪人考试《交易制度政策》专项练习题（九）

　　1[.多选题]房地产抵押担保的范围包括()。

　　A.违约金

　　B.损害赔偿金

　　C.主债权及利息

　　D.申请人的工作证明

　　E.申请人的身份证明

　　[答案]ABC

　　[解析]房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

　　2[.多选题]债务人不履行到期债务时，抵押权人可以按()方式处理抵押房地产。

　　A.与抵押人协议折价抵债

　　B.与抵押人协议变卖

　　C.自行拍卖

　　D.将抵押物直接过户给自己

　　E.请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

　　[答案]ABE

　　[解析]《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

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　　3[.多选题]房地产抵押的主要类型有()。

　　A.预购商品房贷款抵押

　　B.一般房地产抵押

　　C.最高额抵押

　　D.在建工程抵押

　　E.担保物权消灭抵押

　　[答案]ABCD

　　[解析]房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为;②在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;③预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;④最高额抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。

　　4[.多选题]下列关于房地产抵押的表述中，正确的有()。

　　A.债务人可以以房屋期权作为债权担保

　　B.公立医院所属的房地产不可以设定抵押

　　C.大学自筹资金建设的校舍可以设定抵押

　　D.已依法公告列入拆迁范围的房地产不能设定抵押

　　E.被人民法院查封的房地产不能设定抵押

　　[答案]ABDE

　　[解析]A项，个人住房贷款业务原则上要求以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款设定抵押作为债务履行担保，包括俗称的“期房抵押”、“现房抵押”，因此，常称之为住房抵押贷款。BCDE四项，根据法律法规规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：①土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。

　　5[.多选题]下列属于担保公司设立条件的有()。

　　A.自己的名称和组织机构

　　B.无须专业管理人员

　　C.不少于1000万元人民币的实有资本

　　D.一定数量的周转住房

　　E.符合《公司法》要求的公司章程

　　[答案]ACDE

　　[解析]设立担保公司应当具备下列条件：①有自己的名称和组织机构;②有固定的服务场所;③有不少于1000万元人民币的实有资本;④有一定数量的周转住房;⑤有适应工作需要的专业管理人员;⑥有符合《公司法》要求的公司章程;⑦符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。

　　6[.多选题]关于最高额抵押的说法，正确的有()。

　　A.最高额抵押所担保的实际发生额不确定

　　B.最高额抵押所担保的最高债权额是确定的

　　C.最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权作担保

　　D.最高额抵押的抵押财产，只能由债务人提供，不能由第三人提供

　　E.最高额抵押所担保的债权确定前，部分债权转让，最高额抵押权不得转让

　　[答案]ABC

　　[解析]AB两项，最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。CD两项，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。E项，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

　　7[.多选题]关于房地产抵押的说法，正确的有()。

　　A.已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人

　　B.在建工程不得为第三人提供担保

　　C.抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有

　　D.学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押

　　E.房屋登记簿记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应当以房屋登记簿记载的内容为准

　　[答案]ACDE

　　[解析]B项，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。D项，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。@##

　　8[.不定项选择题](一)刘先生购买一套旧有住房，建筑面积100m2，每平方米售价1500元。按规定，在交付首付款后，某商业银行与购房人签订合同，该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求刘先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保，并签订书面房屋抵押合同。刘先生依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止，相应()。

　　A.保证合同依次终止后，房屋抵押合同再终止

　　B.房屋抵押合同依次终止后，保证合同再终止

　　C.房屋抵押合同依次终止后，保证合同继续履行

　　D.保证合同与房屋抵押合同同时终止

　　[答案]D

　　[解析]借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押反担保合同即行终止。

　　9[.不定项选择题](二)甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独 家代理销售该项目。销售商品住宅时，甲公司应当()。

　　A.偿还贷款，解除在建工程抵押关系

　　B.经抵押权人同意

　　C.经房地产权属登记机关同意

　　D.通知抵押权人，并告知向买受人销售的商品房已设定抵押

　　[答案]B

　　[解析]《物权法》规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　10[.不定项选择题](一)刘先生购买一套旧有住房，建筑面积100m2，每平方米售价1500元。按规定，在交付首付款后，某商业银行与购房人签订合同，该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求刘先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保，并签订书面房屋抵押合同。住房置业担保公司提供的是()的行为。

　　A.房地产贷款信用保险担保

　　B.房地产贷款保证保险担保

　　C.连带责任保证担保

　　D.抵押财产担保

　　[答案]C

　　[解析]住房置业担保是指依据《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。