2021年房地产经纪人考试《交易制度政策》冲刺试题（一）

　　1[.多选题]按政府有关规定，不能出租的房屋有()。

　　A.违法建筑

　　B.不符合防灾等强制性标准

　　C.违反规定改变房屋使用性质

　　D.不符合使用安全标准

　　E.房改房

　　[答案]ABCD

　　[解析]公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的;②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;③违反规定改变房屋使用性质的;④法律、法规规定禁止出租的其他情形的。

　　2[.多选题]房屋转租需满足的条件包括()。

　　A.须经出租人书面同意

　　B.不须经出租人书面同意

　　C.转租期限不得超过原合同规定期限

　　D.转租期限不得超过6个月

　　E.转租合同生效后，原合同自动废除

　　[答案]AC

　　[解析]房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。转租的要求包括：①须经出租人书面同意;②转租期限不得超过原合同规定的期限;③房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。E项，承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效。

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　　3[.多选题]下列关于房屋转租的表述中，正确的有()。

　　A.需经出租人口头同意，并与次承租人订立转租合同

　　B.需经出租人书面同意

　　C.转租合同的终止日期不能超过原租赁合同的终止日期

　　D.转租合同经租赁登记备案方可生效

　　E.房屋转租合同须由出租人、原承租人和次承租人三方签订

　　[答案]BCD

　　[解析]A项，房屋转租时原承租人要取得原出租人的书面同意;E项，房屋转租由原承租人与承租人签订房屋转租合同。

　　4[.多选题]因承租人的行为导致房屋租赁合同人为终止的情形有()。

　　A.以没有时间为由，拖欠房租8个月

　　B.利用承租房屋从事非法活动

　　C.跟出租人打了个招呼就把一道非承重墙拆除了

　　D.与出租人约定把房屋转租给自己的同学

　　E.因出租人拒绝修理长期漏水的水管，一气之下把水管彻底毁坏

　　[答案]ABE

　　[解析]

　　5[.多选题]按房屋产权性质不同，房屋租赁可分为()。

　　A.住宅用房租赁

　　B.商业用房租赁

　　C.市场化的商品房屋租赁

　　D.政府支持的商品房租赁

　　E.政府支持的保障性住房租赁

　　[答案]CE

　　[解析]房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋产权性质不同，房屋租赁可分为市场化的商品房屋租赁和政府支持的保障性住房租赁。

　　6[.多选题]房屋租赁合同的内容一般应包括()。

　　A.租赁期限

　　B.房屋价格

　　C.租赁用途

　　D.租金及交付方式

　　E.当事人姓名或名称

　　[答案]ACDE

　　[解析]《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的内容应当包括：①当事人姓名或者名称及住所;②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;③租金和押金数额及交付方式;④租赁用途和房屋使用要求;⑤房屋和室内设施的安全性能;⑥租赁期限;⑦房屋维修责任;⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;⑨争议解决办法和违约责任;⑩其他约定。

　　7[.多选题]《商品房屋租赁管理办法》确定的房屋租赁政策主要有()。

　　A.承租人在租赁期间内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同

　　B.房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效

　　C.租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权

　　D.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于10平方米

　　E.出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全

　　[答案]ABCE

　　[解析]承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利，主要包括：①优先购买权，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;②房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效;③承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋;④租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。除当事人另有约定外，出租人主要承担以下义务：①提供符合要求的房屋及其附属设施;②对房屋进行维修。D项，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

　　8[.多选题]商品房房屋出租人可以单方解除租赁合同的情形有()。

　　A.出租人拟将房屋出卖

　　B.承租人将房屋擅自转租

　　C.承租人擅自扩建承租房屋

　　D.司法机关查封出租房屋

　　E.承租人在合理期限内未支付租金

　　[答案]BCE

　　[解析]出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的;④承租人在合理期限内未支付租金的;⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

　　9[.多选题]下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的有()。

　　A.租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的

　　B.承租人无正当理由拖欠房租6个月以上的

　　C.租赁合同到期的

　　D.因不可抗力导致合同不能履行的

　　E.符合合同约定可以解除合同条款的

　　[答案]CDE

　　[解析]AB两项属于人为终止，其中，A项为承租人单方解除合同的情形;B项为出租人单方解除合同的情形。CDE三项属于自然终止。

　　10[.不定项选择题](一)齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2016年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2016年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。若齐某租赁的住房为公共租赁住房，则其合同期限一般为()年。

　　A.1

　　B.3

　　C.5

　　D.10

　　[答案]C

　　[解析]配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。