2021年房地产经纪人《交易制度政策》模拟试题（十三）

　　1[.单选题]公共租赁住房的供应对象不包括()。

　　A.城镇中等偏下收入住房困难家庭

　　B.城镇无房职工

　　C.新就业无房职工

　　D.在城镇稳定就业的外来务工人员

　　[答案]B

　　[解析]公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

　　2[.单选题]如果租赁双方没有专门约定，出租房屋的修缮责任一般由()承担

　　A.出租人

　　B.承租人

　　C.出租人和承租人共同

　　D.房屋的建设单位

　　[答案]A

　　[解析]出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知出租人在合理期限内维修。出租人未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

　　3[.单选题]关于房屋租赁合同效力的表述，错误的是()。

　　A.当事人可以房屋租赁合同未按照法律办理登记备案手续为由，请求确认合同无效

　　B.未办理房屋登记备案的不影响合同的效力

　　C.已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的

　　D.登记备案的房屋租赁合同，具有对抗第三人的效力

　　[答案]A

　　[解析]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的，除非非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋。

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　　4[.单选题]房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同()。

　　A.对承租人和新房主继续有效

　　B.对承租人和新房主无效

　　C.对承租人继续有效，对新房主无效

　　D.对承租人无效，对新房主继续有效

　　[答案]A

　　[解析]

　　5[.单选题]关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是()。

　　A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续

　　B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书

　　C.备案时只需要提供承租人的身份证件

　　D.如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同，需到场说明情况

　　[答案]B

　　[解析]A项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项，商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同;②房屋租赁当事人身份证明;③房屋所有权证书或者其他合法权属证明;④直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。

　　6[.单选题]关于房屋租赁，不正确的表述是()。

　　A.房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效

　　B.租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年

　　C.出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意

　　D.承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意

　　[答案]A

　　[解析]《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。

　　7[.单选题]下列行为中，不属于出租人单方解除合同的情形的是()。

　　A.将承租的房屋擅自转租

　　B.擅自变动房屋建筑主体

　　C.承租人在合理期限内未支付租金

　　D.因不可抗力致使合同不能继续履行

　　[答案]D

　　[解析]出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的;④承租人在合理期限内未支付租金的;⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

　　8[.单选题]承租人未按照约定的方法使用房屋，则出租人()。

　　A.可单方面解除合同

　　B.需与承租人协商解除合同

　　C.可加收租金

　　D.需经工商管理部门同意解除合同

　　[答案]A

　　[解析]承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用，致使房屋受损，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　9[.单选题]房屋租赁合同为()，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。

　　A.诺成性合同

　　B.实践性合同

　　C.要式合同

　　D.单务合同

　　[答案]A

　　[解析]房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。

　　10[.单选题]在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的()关系主要是通过房屋租赁合同确定的。

　　A.社会

　　B.民事

　　C.行政

　　D.交易

　　[答案]B

　　[解析]房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。