2021年房地产经纪人《交易制度政策》模拟试题（三）

　　1[.多选题]根据《商品房销售管理办法》，未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的，处罚的标准有()。

　　A.处以2万元以上3万元以下的罚款

　　B.处以1万元以上3万元以下的罚款

　　C.责令限期改正

　　D.通报批评

　　E.警告

　　[答案]BCE

　　[解析]房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。这些行为包括：①未按照规定的现售条件现售商品房的;②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;③返本销售或者变相返本销售商品房的;④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;⑤分割拆零销售商品住宅的;⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;⑧委托没有资格的机构代理销售商品房的;⑨房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

　　2[.多选题]房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，合同内应当载明()。

　　A.当事人的身体状况

　　B.委托权限

　　C.委托期限

　　D.委托人的权利、义务

　　E.被委托人的权利、义务

　　[答案]BCDE

　　[解析]房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　3[.多选题]下列行为中，属于违反商品房销售管理规定的行为有()。

　　A.房地产开发公司委托房地产经纪机构销售竣工商品房

　　B.房地产开发公司返本销售商品房

　　C.房地产开发公司将验收不合格的商品房擅自交付使用

　　D.房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房

　　E.房地产开发公司委托没有资格的房地产中介机构代理销售商品房

　　[答案]BCDE

　　[解析]《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。④商品住宅不得分割拆零销售。⑤国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

　　4[.多选题]下列关于商品房销售的说法正确的有()。

　　A.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

　　B.房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

　　C.房地产开发企业可采用返本销售或变相返本销售的方式销售商品房

　　D.不符合商品房销售条件的，不得向买受人收取任何预定款性质的费用

　　E.商品住宅不得分割拆零销售

　　[答案]ADE

　　[解析]《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。④商品住宅不得分割拆零销售。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发([2005]26号)中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

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　　5[.多选题]《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按()计价。

　　A.建筑面积

　　B.使用面积

　　C.单元

　　D.套

　　E.套内建筑面积

　　[答案]ACDE

　　[解析]商品房销售价格由当事人协商议定。商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

　　6[.多选题]商品房现房销售应具备的条件有()。

　　A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　B.持有建设工程规划许可证

　　C.已通过竣工验收

　　D.物业管理方案已落实

　　E.取得商品房销售许可证

　　[答案]ABCD

　　[解析]商品房现售必须符合的条件有：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;③持有建设工程规划许可证和施工许可证;④已通过竣工验收;⑤拆迁安置已经落实;⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;⑦物业管理方案已经落实。

　　7[.多选题]出卖人订立商品房买卖合同时，()，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　A.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人

　　B.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人

　　C.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明

　　D.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实

　　E.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

　　[答案]CDE

　　[解析]出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　8[.多选题]房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有()。

　　A.商品房销售委托书

　　B.商品房选址意见书

　　C.商品房销售许可证

　　D.预售房屋所有权证书

　　E.销售场所的房屋租赁合同

　　[答案]AC

　　[解析]B项，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。选址意见书是在项目建设期间的证书。DE两项，房屋租赁合同和房屋所有权证书是房屋销售成功后，与购房人签订的合同，或交易中心颁发的证书。

　　9[.多选题]申请办理《商品房预售许可证》应提交的证件和资料有()。

　　A.商品房预售方案

　　B.商品房预售许可申请表

　　C.关于工程施工进度说明

　　D.房地产开发企业的资质等级证书

　　E.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上的证明

　　[答案]ABCD

　　[解析]《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表;②开发企业的《营业执照》和资质等级证书;③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明;⑤工程施工合同及关于施工进度的说明;⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图;⑦其他有关资料。

　　10[.多选题]房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括()。

　　A.土地使用权证书

　　B.工程施工合同

　　C.建设工程规划许可证

　　D.房屋拆迁许可证

　　E.建设工程施工许可证

　　[答案]ABCE

　　[解析]