2021年房地产经纪人《交易制度政策》模拟试题（二）

　　1[.单选题]商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以()确定违约金数额。

　　A.违约造成的损失

　　B.损失超过违约金30%为标准

　　C.违约造成的损失上浮30%

　　D.约定违约金的2倍

　　[答案]A

　　[解析]

　　2[.单选题]下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是()。

　　A.未竣工的预售商品房不得再行转让

　　B.尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房

　　C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度

　　D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价

　　[答案]B

　　[解析]A项，为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。B项，商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。C项，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源;对发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将其行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。

　　3[.单选题]未取得营业执照，擅自销售商品房的，由()以上人民政府工商行政管理部门按照相关规定进行处罚。

　　A.乡镇级

　　B.县级

　　C.市级

　　D.省级

　　[答案]B

　　[解析]未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚

　　4[.单选题]商品房住宅预售方案的内容不包括()。

　　A.项目基本情况

　　B.建设进度安排

　　C.预售价格及变动幅度

　　D.准确的建筑面积

　　[答案]D

　　[解析]房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

　　5[.单选题]《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》公布施行后，在()的，适用该解释。

　　A.一审和二审阶段

　　B.三审和终审阶段

　　C.一审、二审和终审阶段

　　D.终审阶段

　　[答案]A

　　[解析]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》共28条，已于2003年6月1日起施行。第28条规定，《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，该解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释。《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在该解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用该解释。《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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　　6[.单选题]房地产经纪机构在代理销售商品房时可以收取()。

　　A.佣金

　　B.咨询费

　　C.手续费

　　D.居间费

　　[答案]A

　　[解析]商品房销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

　　7[.单选题]房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是()。

　　A.整栋出售

　　B.分割拆零销售

　　C.返本销售

　　D.变相返本销售

　　[答案]A

　　[解析]《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房;③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用;④商品住宅不得分割拆零销售。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

　　8[.单选题]以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的处罚标准，是处以警告，责令限期改正，并可处以()的罚款。

　　A.1万元以上2万元以下

　　B.1万元以上3万元以下

　　C.2万元以上3万元以下

　　D.3万元以上5万元以下

　　[答案]B

　　[解析]《商品房销售管理办法》第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。@##

　　9[.单选题]商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府()部门办理登记备案手续。

　　A.房地产管理

　　B.房地产管理或土地管理

　　C.土地管理

　　D.房地产管理和土地管理

　　[答案]D

　　[解析]@##

　　10[.多选题]城市房屋拆迁补偿安置协议除主要内容外，协议一般还应包括()等条款。

　　A.安置房面积和安置地点

　　B.补偿方式和补偿金额

　　C.搬迁过渡方式和过渡期限等事项

　　D.违约责任

　　E.解决争议的办法

　　[答案]DE

　　[解析]拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照司法解释第八条的规定处理。即拆迁补偿安置协议还应包括违约责任及解决争议的办法。ABC三项属于拆迁补偿安置协议的主要内容。