2021年房地产经纪人考试《交易制度政策》复习题（十五）

　　1[.单选题]由于出卖人的原因，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过()个月，买受人仍无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　A.3

　　B.6

　　C.9

　　D.12

　　[答案]D

　　[解析]商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　2[.单选题]甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110m2，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100m2，甲公司应当返还张某()元。

　　A.50000

　　B.67000

　　C.83490

　　D.100000

　　[答案]C

　　[解析]题中，张某购买商品房的面积误差比=(100-110)÷110×100%=–9.09%，绝 对值超过3%，所以，甲公司应当返还张某的总数为：[(3%+2×(9.09%-3%)]×110×5000=83490(元)。

　　3[.单选题]王某向甲房地产开发企业预购了一套建筑面积为90m2的商品住房，单价为6000元/m2，预售合同中未对房屋面积误差作出约定，商品住房实测建筑面积为93m2，则王某实际支付房款()万元。

　　A.54、00

　　B.55、18

　　C.55、62

　　D.55、80

　　[答案]C

　　[解析]按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则都作出了相同的规定：①面积误差比绝 对值在3%以内(含3%)，据实结算房价款。②面积误差比绝 对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝 对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝 对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。题中，王某购买商品房的面积误差比=(93-90)÷90×100%=3.3%，超出3%，王某实际应付购房款=(3%×90+90)×6000=556200(元)=55.62(万元)。

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　　4[.单选题]某商品房售价为8000元/m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积是96m2，合同约定的建筑面积是100m2，则购房人实际支付该房的价款是()万元。

　　A.76、00

　　B.76、80

　　C.77、60

　　D.80、00

　　[答案]A

　　[解析]题中，商品房的面积误差比=(96-100)÷100=–4%，绝 对值超过3%，则实际支付该房的价款=8000×100×(1-3%-2×1%)=76(万元)。

　　5[.单选题]为了防御地质灾害，甲房地产开发企业对已预售的房屋结构进行有利于购房者的更改，且不打算加价，则甲房地产开发企业()。

　　A.不必通知买受人

　　B.应书面通知买受人

　　C.应公示通知买受人

　　D.可在交房时再告知买受人

　　[答案]B

　　[解析]房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　6[.单选题]《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，将该已售商品房再行销售给他人的，房地产行政主管部门可以采取的处罚措施是()。

　　A.吊销房地产开发企业营业执照

　　B.吊销房地产开发企业房地产开发资质

　　C.予以警告

　　D.撤换房地产开发企业法定代表人

　　[答案]C

　　[解析]在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　7[.单选题]商品房预售合同登记备案应由()办理

　　A.房地产开发企业

　　B.房地产销售代理机构

　　C.商品房预售人

　　D.房地产开发企业和商品房预购人共同

　　[答案]C

　　[解析]房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　8[.单选题]《商品房销售管理办法》规定，商品房现售应当符合的条件不包括()。

　　A.房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

　　B.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　C.取得房地产的整体房屋所有权证书

　　D.持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　[答案]C

　　[解析]《商品房销售管理办法》规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。应当符合以下条件：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;③持有建设工程规划许可证和施工许可证;④已通过竣工验收;⑤拆迁安置已经落实;⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;⑦物业管理方案已经落实。

　　9[.单选题]房地产管理部门应当积极应用网络()，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

　　A.管理技术

　　B.信息技术

　　C.硬件技术

　　D.软件技术

　　[答案]B

　　[解析]房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记等手续可以委托代理人办理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。

　　10[.单选题]商品房买卖合同对面积误差处理方式无约定的，买受人有权退房的情形为()。

　　A.合同约定面积与产权登记面积的误差比绝 对值大于等于3%

　　B.合同约定面积与产权登记面积的误差比绝 对值大于3%

　　C.合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝 对值大于等于3%

　　D.合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝 对值大于3%

　　[答案]B

　　[解析]按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则都作出了相同的规定：①面积误差比绝 对值在3%以内(含3%)，据实结算房价款。②面积误差比绝 对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人;产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝 对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝 对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。