2021年房地产经纪人考试《交易制度政策》复习题（十）

　　1[.多选题]下列关于查封登记的房地产转让限制的说法正确的有()。

　　A.登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续

　　B.登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理

　　C.被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院不得进行预查封

　　D.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院不得进行预查封

　　E.人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位

　　[答案]ABE

　　[解析]CD两项，以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：①作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;②被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;③被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

　　2[.多选题]下列行为属于房地产转让的有()。

　　A.房地产抵押

　　B.房地产租赁

　　C.房地产买卖

　　D.房地产抵债

　　E.房地产权属随企业兼并而转移

　　[答案]CDE

　　[解析]房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。A项，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，未发生权属转移，不属于房地产转让的方式。B项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，其转移的是房屋的使用权而非所有权，不属于房地产转让。

　　3[.多选题]从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括()等行为。

　　A.房地产赠与

　　B.房地产入股

　　C.房地产买卖

　　D.房地产抵债

　　E.房地产继承

　　[答案]BCD

　　[解析]房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。AE两项属于无偿转让的行为。

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　　4[.多选题]根据《城市房地产转让管理规定》的规定，下列关于房地产转让的程序的表述，正确的有()。

　　A.房地产转让当事人签订书面转让合同

　　B.房地产坐落位置、面积、四至界限清晰

　　C.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费

　　D.房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书

　　E.房地产管理部门核实申报的成交价格，可根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估

　　[答案]ACDE

　　[解析]《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：①房地产转让当事人签订书面转让合同;②房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理;④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;⑥登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书。

　　5[.多选题]房地产权利人因()等事项应当申请房地产权属转移登记

　　A.房屋买卖

　　B.房屋继承

　　C.法定名称变化

　　D.房屋灭失

　　E.房屋用途变化

　　[答案]AB

　　[解析]房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。AB两项，房地产权属发生转移，属于房地产转让。

　　6[.多选题]房地产买卖市场的特点包括()。

　　A.垄断竞争性

　　B.完全竞争性

　　C.区域性

　　D.周期性

　　E.易形成泡沫

　　[答案]ACDE

　　[解析]由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房地产买卖市场主要具有以下几个方面的特点：①垄断竞争性;②区域性;③周期性;④易形成泡沫。

　　7[.多选题]下列关于存量房买卖合同网签的一般流程叙述正确的有()。

　　A.买卖双方协商合同的相关条款内容

　　B.卖方当事人登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容

　　C.买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中

　　D.操作人员设置合同查询密码并进行网上提交

　　E.当事人签字盖章后，到房地产交易管理部门登记备案，到权属登记部门办转移登记手续

　　[答案]ACE

　　[解析]存量房买卖合同网签的一般流程为：①买卖双方协商合同的相关条款内容;②操作人员登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容。并由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交;③买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中。在合同提交完毕后，操作人员从系统中联机打印《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《存量房交易结算资金自行划转声明》和《转移登记申请书》等;④当事人签字盖章后，到房地产交易管理部门登记备案，到权属登记部门办转移登记手续。

　　8[.多选题]根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有()。

　　A.权属有争议的

　　B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的

　　C.已设定抵押的

　　D.司法机关依法查封限制转移的

　　E.未依法领取房地产权属证书的

　　[答案]ABDE

　　[解析]《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产不得转让的情况，主要有：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有房地产，未经其他共有人书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领取权属证书的;⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　9[.多选题]房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括()。

　　A.双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式

　　B.房地产权属证书的名称和编号

　　C.房地产坐落位置、面积、四至界限

　　D.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限

　　E.成交价格及支付日期

　　[答案]ABCD

　　[解析]房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式;②房地产权属证书的名称和编号;③房地产坐落位置、面积、四至界限;④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;⑤房地产的用途或使用性质;⑥成交价格及支付方式;⑦房地产交付使用的时间;⑧违约责任;⑨双方约定的其他事项。

　　10[.多选题]按《城市房地产转让管理规定》要求，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，可以不办理出让手续的有()。

　　A.私有住宅转让后仍用于居住的

　　B.转让后用于商品房开发的

　　C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

　　D.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅且相应土地使用权可以分割的

　　E.转让的土地用于建设国家机关办公楼的

　　[答案]ACDE

　　[解析]《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况可以不办理出让手续：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：a.国家机关用地和军事用地;b.城市基础设施用地和公益事业用地;c.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;d.法律、行政法规规定的其他用地。②私有住宅转让后仍用于居住的。③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。⑥根据城市规划土地使用权人不宜出让的。⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。