2021年房地产经纪人考试《交易制度政策》复习题（六）

　　1[.多选题]房地产所有权的特性包括()。

　　A.完全性和整体性

　　B.恒久性

　　C.弹力性

　　D.绝 对性

　　E.相对性

　　[答案]ABCD

　　[解析]房地产所有权具有下列特性：①完全性;②整体性;③恒久性;④弹力性;⑤绝 对性。

　　2[.多选题]依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权()

　　A.一律不得转让

　　B.经批准可以出租

　　C.可以直接抵押

　　D.必须按法定的程序办理手续

　　E.除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制

　　[答案]BDE

　　[解析]国有建设用地使用权划拨的特征包括：①以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收(拆迁)安置、补偿费用和无偿取得两种形式。③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。④取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。⑤在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

　　3[.多选题]房屋所有权的取得过程中，原始取得的情形主要包括()。

　　A.依法建造房屋

　　B.房屋买卖

　　C.合法添附的房屋

　　D.依法没收房屋

　　E.收归国有的无主房屋

　　[答案]ACDE

　　[解析]原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋;②依法没收房屋;③收归国有的无主房屋;④合法添附的房屋(如翻建、加层)。B项属于房屋继受取得。

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　　4[.多选题]国有建设用地使用权出让的方式有()。

　　A.招标

　　B.拍卖

　　C.划拨

　　D.挂牌

　　E.协议

　　[答案]ABDE

　　[解析]土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

　　5[.多选题]《国有建设用地使用权出让合同》包括的条款有()。

　　A.土地界址、面积

　　B.解决争议的方法

　　C.土地用途

　　D.不可抗力的处理

　　E.使用期限

　　[答案]ABCE

　　[解析]采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。@##

　　6[.多选题]取得国有建设用地使用权的途径有()。

　　A.出让

　　B.划拨

　　C.转让

　　D.土地或房产租赁

　　E.开垦荒地

　　[答案]ABCD

　　[解析]建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得。@##

　　7[.不定项选择题](二)Z县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设工期为10个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了D监理单位。依据国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为()年。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.70

　　[答案]B

　　[解析]国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。题中，该地块进行商业开发，土地使用权出让的最高年限是40年。

　　8[.不定项选择题](一)甲房地产开发企业(以下简称甲企业)通过招标的方式取得一宗国有建设用地的使用权，土地用途为商业，因故闲置1年后申请办理了建设工程施工许可证，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业(以下简称乙企业)。甲企业应在签订出让合同后()日内，支付全部土地使用权出让金。

　　A.30

　　B.45

　　C.60

　　D.90

　　[答案]C

　　[解析]土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内，支付全部出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　9[.不定项选择题](一)甲房地产开发企业(以下简称甲企业)通过招标的方式取得一宗国有建设用地的使用权，土地用途为商业，因故闲置1年后申请办理了建设工程施工许可证，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业(以下简称乙企业)。乙企业取得建设用地使用年限最高为()。

　　A.36

　　B.37

　　C.46

　　D.47

　　[答案]A

　　[解析]国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，商业用途的国有土地建设用地使用权出让最高年限为40年，甲企业已使用4年，乙企业取得建设用地使用年限最高为36年。

　　10[.不定项选择题](三)W房地产公司于2015年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2016年5月1日才开始动工建设。同时W房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为()年。

　　A.55

　　B.60

　　C.65

　　D.70

　　[答案]D

　　[解析]国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。