2021年房地产经纪人考试《交易制度政策》复习题（一）

　　1[.多选题]下列制度中，属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有()。

　　A.国有土地有偿有限期使用制度

　　B.房地产交易强制公证制度

　　C.房地产成交价格申报制度

　　D.房地产价格评估制度

　　E.土地使用权和房屋所有权登记发证制度

　　[答案]ACDE

　　[解析]作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法，《城市房地产管理法》确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制：①国有土地有偿、有限期使用制度;②房地产成交价格申报制度;③房地产价格评估制度;④房地产价格评估人员资格认证制度;⑤土地使用权和房屋所有权登记发证制度;⑥房地产行政管理体制。

　　2[.多选题]房地产业兼有()等多种性质，属于第三产业。

　　A.经营

　　B.监督

　　C.生产

　　D.管理

　　E.服务

　　[答案]ACDE

　　[解析]房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。

　　3[.多选题]房地产法律的调整对象中，房地产交易关系主要包括()。

　　A.开发企业与其他人的管理与被管理关系

　　B.房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系

　　C.开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系

　　D.房地产权利人将房地产抵押给他人所形成的抵押关系

　　E.房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系

　　[答案]BCDE

　　[解析]房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系;②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系;③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。

　　4[.多选题]新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房()由国家和单位统包。

　　A.投资

　　B.建设

　　C.分配

　　D.交易

　　E.管理

　　[答案]ABCE

　　[解析]新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房投资、建设、分配和管理由国家和单位统包，实物分配，职工支付很低的租金。个人建房和购置住房被限制。这种制度在特定历史条件下起了积极作用，但资源配置效率低，不利于住房投资良性循环。

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　　5[.多选题]市、县房地产交易管理机构主要任务包括()。

　　A.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款

　　B.办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续

　　C.为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务

　　D.建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务

　　E.管理全国房地产工作

　　[答案]ABCD

　　[解析]市、县房地产交易管理机构的主要工作任务有：①执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法;②整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益;③办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续;④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;⑤为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务;⑥建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

　　6[.多选题]下列关于法的效力的表述中，正确的有()。

　　A.行政法规的效力高于地方性法规

　　B.地方政府规章的效力高于行政法规

　　C.地方性法规的效力高于本级地方政府规章

　　D.部门规章与地方政府规章之间具有同等效力

　　E.部门规章的效力高于地方性法规

　　[答案]ACD

　　[解析]在法律适用上，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内较大的市的人民政府制定的规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。

　　7[.多选题]房地产法规政策体系的主要内容包括()。

　　A.最高人民法院的司法解释

　　B.国务院发布的房地产方面的行政法规

　　C.全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律

　　D.行政规章

　　E.地方人民法院的司法解释

　　[答案]ABCD

　　[解析]房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要内容包括：①宪法;②房地产法律;③房地产行政法规;④地方性法规;⑤行政规章和规范性文件;⑥最高人民法院的司法解释。

　　8[.多选题]房地产服务业包括()。

　　A.房地产开发经营业

　　B.物业管理业

　　C.房地产经纪业

　　D.房地产咨询业

　　E.房地产估价业

　　[答案]BCDE

　　[解析]根据房地产业的行业细分，物业管理和房地产中介服务合称为房地产服务业，房地产中介服务又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。@##

　　9[.不定项选择题](一)A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力最高的是()。

　　A.《城市房地产管理法》

　　B.《A省城镇房地产开发经营管理条例》

　　C.《A省商品房销售管理办法》

　　D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

　　[答案]A

　　[解析]房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律，《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，《A省商品房销售管理办法》属于地方(省级)政府规章，《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方(县级)政府规章。A项，《城市房地产管理法》的效力最高。

　　10[.不定项选择题](一)A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力排第三的是()。

　　A.《城市房地产管理法》

　　B.《A省城镇房地产开发经营管理条例》

　　C.《A省商品房销售管理办法》

　　D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

　　[答案]C

　　[解析]从立法层次上看，房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律，《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，《A省商品房销售管理办法》属于地方(省级)政府规章，《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方(县级)政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章，低于地方性法规、低于法律，效力排第三。