2020房地产经纪人考试辅导：房地产转让（四）

　　第四章　房地产转让

　　第四节　其他类型房地产转让管理

　　一、已购公有住房、经济适用住房和限价商品房转让管理

　　1.已购公有住房

　　已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999年4月，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(原建设部令第69号)颁布实施，对这两类住房上市进行了规范。为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益以及上市条件等方面均给予了减、免优惠政策(详见房地产税费一章)。各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，并对交易手续费进行了减免，大大活跃了存量房市场。

　　2.经济适用住房

　　2007年11月，原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)，对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

　　已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

　　个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

　　2010年，住房和城乡建设部印发了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保[2010]59号)，对加强经济适用住房交易管理作出了具体规定：

　　(1)经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房;房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。

　　(2)住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格的，依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。

　　(3)各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。

　　3.限价商品房

　　限价商品房，又称限房价、限地价的“两限”商品房，是指政府为解决中低收入家庭的住房困难，在出让商品住房用地时，提出限制开发完成后的商品房价格及套型(面积)要求，由房地产开发企业公开竞买后，严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)要求房价过高、上涨过快的地区，要增加限价商品住房的供应。

　　限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。国家没有制定限价商品住房转让的统一政策，而是由各地根据具体情况指定并实施。一般而言，限价商品房在满足一定条件后是可以上市交易的。如北京规定，购买限价房在5年内不得转让，确需转让的可向保障部门申请回购，回购价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定;满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地收益价款。

　　二、婚姻家庭财产纠纷案件审理的司法解释

　　最高人民法院关于适用《人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)(法释[2011]18号)，自2011年8月13日起施行。对婚姻家庭财产纠纷案件的审理作出以下规定。

　　(1)婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：

　　1)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;

　　2)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。