2020房地产经纪人考试辅导：房地产转让（三）

　　第四章　房地产转让

　　第三节　房地产买卖

　　一、房地产买卖市场概述

　　房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。房地产买卖市场可能有固定的交易场所，称之为有形市场，否则就是无形的。房地产买卖市场的主体为卖方和买方。卖方也称为房地产供给者，主要有房地产开发企业和房屋所有权人。个人出售房地产的原因主要有住房改善、急需资金、获利变现、规避风险或离开本地。买方也称为房地产的需求者，任何单位和个人都可以成为房地产买方。买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。

　　由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房地产买卖市场主要具有以下几个方面的特点。

　　(1)垄断竞争性。由于房地产不像普通商品一样可以做到标准化生产、市场上存在大量可替代的产品、相互之间竞争充分，房地产市场上在售的房地产商品各不相同，竞争往往不够充分，具有垄断竞争的特征。特别是新建商品房市场，由于某一区域某个时间段的在售项目通常较少，往往只有一个或者几个房地产开发企业，容易形成区域垄断。二手房市场中，由于交易双方主要为分散的家庭，竞争性较新建商品房市场更为充分。

　　(2)区域性。房地产买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间，甚至同一城市的不同区域之间房地产市场的规模、价格水平、供求状况、价格走势等情况都可能差异很大。因此，分析房地产市场形势时，要区分不同的城市或区域。

　　(3)周期性。房地产业受到经济发展、人口、政策等多种因素的影响，以及房地产业本身运行规律的制约，房地产市场会表现出周期性波动，出现高峰期和低谷期。房地产市场周期主要体现在房地产的价格、成交量、房地产开发投资等指标的周期性变化上，没有只涨不跌或者只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场。

　　(4)易形成泡沫。由于房地产寿命长久、供给有限、保值增值，具有很好的投资品属性，房地产市场容易出现投机。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。国际上曾出现过多次严重的房地产泡沫事件，泡沫一旦破裂，对宏观经济和金融体系的影响巨大。

　　二、供给侧改革和去库存

　　2015年12月18日至21日，中央经济工作会议强调，明年及今后一个时期，要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。会议提出抓好化解房地产库存的主要任务。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

　　三、调整住房限购和取消过时的限制性措施

　　房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)要求坚决抑制不合理住房需求，房价过高、上涨过快的地区，要增加限价商品住房的供应。为支持住房的合理需求，住房城乡建设部、财政部、国家税务总局、中国人民银行发布出台有关首套房政策，对个人购买家庭唯一住房给予贷款、税收等方面的优惠。

　　2011年1月26日，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)提出合理引导住房需求，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。根据国务院的工作部署，北京、上海、天津、重庆4个直辖市、大部分省会城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳等计划单列市,以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市相继出台阶段性的住房限购措施，房价调控取得一定成效。2014年，房地产市场持续下行，多数实行过住房限购的城市，根据市场形势的变化，陆续取消限购措施。截至2016年1月，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚等5个城市没有取消限购。