2020房地产经纪人考试辅导：房地产开发（四）

　　第三章　房地产开发

　　第四节　房地产开发项目质量责任管理

　　一、房地产开发项目的质量责任制度

　　(一)房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

　　《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。房地产开发企业作为房地产项目建设和营销的主体，是整个活动的组织者。尽管在建设环节许多工作都由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但房地产开发企业是组织者，其他所有参与部门都是房地产开发企业选择的，都和房地产开发企业发生合同关系，出现问题也应当由房地产开发企业与责任单位协调。

　　(二)对质量不合格的房地产开发项目的处理方式

　　房屋主体结构质量涉及房地产开发企业、工程勘察、设计单位、施工单位、监理单位、材料供应部门等，房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。

　　应当注意以下几个问题：一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是确属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。

　　三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。四是对给购房人造成的损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

　　对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。这样规定目的也是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。

　　二、住宅质量保证和住宅使用说明制度

　　房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　(一)住宅质量保证书

　　1.内容

　　《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　2.保修项目和保修期

　　商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期;当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限。

　　(1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

　　(2)屋面防水3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款);

　　(3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

　　(4)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;

　　(5)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;

　　(6)门窗翘裂、五金件损坏1年;

　　(7)管道堵塞2个月;

　　(8)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;

　　(9)卫生洁具1年;

　　(10)灯具、电器开关6个月。

　　其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。

　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。

　　(二)住宅使用说明书的内容

　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

　　(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;