2020房地产经纪人考试辅导：房地产开发（二）

　　第三章　房地产开发

　　第二节　建设工程施工与质量管理

　　一、项目报建制度

　　1994年8月，原建设部发布了《工程建设项目报建管理办法》。根据该管理办法：

　　(1)凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。

　　(2)报建的程序为：开发项目立项批准列入年度投资计划后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验有关批准文件，领取《工程建设项目报建表》，认真填写后报送，并按要求进行招标准备。

　　(3)报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工日期、竣工日期、发包方式、工程筹建情况共十项。

　　二、施工许可制度

　　为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《建筑法》，住房城乡建设部于2014年修订发布了《建筑工程施工许可管理办法》。

　　(一)建筑工程施工许可管理的范围

　　(1)在人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

　　(2)工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。

　　(3)按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

　　(4)必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。

　　(二)申领建筑工程施工许可证的条件

　　建设单位申请领取建筑工程施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

　　(1)依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。

　　(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

　　(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。

　　(4)已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的施工企业，所确定的施工企业无效。

　　(5)有满足施工需要的的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。

　　(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。

　　(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

　　(8)建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款担保函或者其他第三方担保。

　　(9)法律、行政法规规定的其他条件。

　　(三)建筑工程施工许可证的管理

　　申请办理建筑工程施工许可证，应当按照下列程序进行：

　　(1)建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

　　(2)建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附上述申领建筑工程施工许可证应提交的九个方面的证明文件，向发证机关提出申请。

　　(3)发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证;对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延;对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。

　　建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

　　(4)建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当符合依法签订的施工承包合同。施工许可证应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开。

　　(5)施工许可证不得伪造和涂改。

　　(6)建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由;延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。

　　(7)在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告;中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。