2020房地产经纪人考试辅导：房地产所有制和使用制（三）

　　第三节　土地所有制

　　一、土地所有制

　　《人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)《人民共和国物权法》(以下简称《物权法》和《人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)规定了我国现行土地所有制的性质、形式和不同形式土地所有制的范围。土地所有权指土地所有权人对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。

　　(一)土地所有制的性质和形式

　　《土地管理法》第二条规定：“人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”由此可见，我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，一种是全民所有制，另一种是劳动群众集体所有制。

　　土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。

　　(二)土地的全民所有制

　　土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

　　城市市区的土地全部属于国家所有。《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。

　　1998年12月27日颁布的《人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第256号)第二条进一步明确了国有土地的范围如下：

　　①城市市区的土地;

　　②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

　　③国家依法征收的土地;

　　④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

　　⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;

　　⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　　(三)土地的劳动群众集体所有制

　　土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，这种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。农民集体的范围有3种：

　　①村农民集体;

　　②村内两个以上农民集体;

　　③乡镇农民集体。农民集体所有的土地，属于本集体成员集体所有。

　　《物权法》第六十条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;(三)属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”

　　农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”

　　二、土地管理基本制度

　　(一)土地登记制度

　　根据《土地管理法》和《不动产登记暂行条例》，国家依法实施土地登记制度。土地登记是指，不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如集体土地所有权登记、耕地、林地、草地等土地承包经营权登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记和土地他项权利(包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利)进行登记。

　　根据《不动产登记暂行条例》，土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记。跨县级行政区域的土地登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　(二)国有土地有偿有限期使用制度

　　自1995年1月1日《城市房地产管理法》生效起，除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。《土地管理法》第二条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条也明确规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”

　　(三)土地用途管制制度

　　根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。