2020房地产经纪人考试辅导：房地产所有制和使用制（二）

　　第二章　房地产所有制和使用制

　　第二节　房屋所有制

　　一、城镇房屋所有制

　　改革开放以来，特别是随着城镇住房制度改革的深入推进，我国城镇已不再是过去那种单一的公有制，而是多种所有制并存，其中城镇住宅以私人所有为主。城镇的类型主要有：

　　1.按所有制结构划分

　　我国现阶段的房屋产权，按照所有制的不同，一般划分为下列4种类型。

　　1)全民所有制房产。它是国家财产的重要组成部分。国家按照统一领导、分级管理的原则，将房地产授权国家机关、人民团体、企事业单位和军队分别进行管理。这些单位在国家授权范围内，对国有房地产行使占有、使用、收益和处分的权利，同时负有保护国有房地产不受损失的义务。被授权单位转移或处置房地产时，必须按照有关规定，报经上级主管部门批准。

　　2)集体所有制房产。它是社会主义劳动群众集体组织所有的房地产。集体组织依法对其享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　3)私人所有房产。它是公民个人所有的房产。我国宪法规定国家保护私人房产。产权人依法享有占有、使用、收益、处分等权利。目前私人所有房产大部分为住房，住房又分为商品住房、保障性住房、已购公有住房、军产房等。

　　4)外资及中外合资房产。外资房产是指外国政府、企业、团体和侨民所有的房产。中外合资房产是指我国企业或私人同外国企业、私人合资经营的房产。

　　5)其他房产。如宗教房产、私营股份公司房产等。

　　2.按产权占有形式划分

　　房屋产权按占有形式划分，可分为单独所有和共有两大类。

　　1)单独所有房产：是指房屋产权人单一，即房屋所有权只归一个产权人所有。

　　2)共有房产：是指房屋产权为两个或两个以上的产权人所共有，包括公民个人共有房产，公民与集体、国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产等。

　　由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整幢房屋，而是购买一幢房屋内的一个或数个独立的单元房产，因此，普遍存在建筑物区分所有权。《物权法》为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：

　　一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。

　　二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

　　三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

　　业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在上述这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。

　　二、农村房屋所有制

　　长期以来，我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。由于多种原因，过去对农民所有房屋所有权的确权登记工作并不完善。《物权法》颁布后，为进一步维护农民合法权益，农村集体土地上房屋确权登记工作已稳步推进。

　　伴随着我国20世纪90年代开始快速推进的城市化进程和住房商品化演进，我国很多大中型城市及其近郊，出现了以城中村改造、新农村建设、农民新居工程、旧城改造、城乡统筹发展等名义，未经依法征地、规划、审批等程序，由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能上市交易、办理房屋登记、抵押、继承。针对违规建设和入市流转的小产权房，国务院及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件，要求各地对其坚决制止、依法严肃查处。

　　三、房屋所有权的取得

　　(一)房屋所有权的取得

　　房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。

　　1.原始取得

　　原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：

　　(1)依法建造房屋;

　　(2)依法没收房屋;

　　(3)收归国有的无主房屋;

　　(4)合法添附的房屋(如翻建、加层)。

　　2.继受取得

　　继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类。