2021年房地产经纪人考试《职业导论》测试题（十）

　　1[.单选题]下列关于房地产置业投资咨询的表述中，错误的是()。

　　A.房地产细分市场的供求分析是房地产置业投资咨询的基础

　　B.房地产经纪人要从获取长期收益和增值的角度进行投资分析

　　C.房地产经纪人要分析房地产的产租能力

　　D.可行性研究是房地产置业投资咨询报告的主要内容

　　[答案]D

　　[解析]房地产置业投资是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产，通过出租经营，持续地获取周期性投资收益，当然，一般而言这类投资者也期望所购置的房地产在未来能够增值。对于这种投资，房地产经纪人员关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对影响供给和需求变动的因素进行分析和预测。无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析。D项，可行性研究是房地产开发投资咨询报告的主要内容。

　　2[.单选题]房地产市场调控时，反应最灵敏的是()。

　　A.房地产价格

　　B.房地产交易量

　　C.商品房开工量

　　D.房地产开发投资

　　[答案]A

　　[解析]房地产交易中最敏感、最关键的因素就是价格。由于房地产价格的影响因素、价格形成和运动机制具有不同于作为完全劳动产品的一般商品的特性，投资者、购房者往往难以把握房地产市场价格，尤 是市场的变动趋势。即价格是房地产市场调控时，反映最灵敏的因素。

　　3[.单选题]房地产法律咨询服务的内容不包括()。

　　A.解答房地产交易环节法律条款

　　B.代理房地产交易诉讼

　　C.审查房地产买卖合同

　　D.调查房地产交易法律环境

　　[答案]B

　　[解析]房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用以下几种方式向客户提供房地产咨询服务：①个案解答;②商业文书审查;③全 法律服务。

　　4[.单选题]房地产说明书应当由()编制、填写。

　　A.房地产所有权人

　　B.房地产行政管理部门

　　C.房地产经纪行业组织

　　D.房地产经纪人

　　[答案]A

　　[解析]2011年1月20日发布的《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构应当为房屋出售委托人编制房屋状况说明书。即房地产说明书应当由房地产所有权人编制、填写。

　　5[.单选题]房地产经纪延伸业务包括()、抵押贷款手续代办和房地产信息咨询等。

　　A.提供留学

　　B.办理户口

　　C.交易登记及权证代办

　　D.物业管理

　　[答案]C

　　[解析]房地产经纪延伸服务包括：①房地产交易相关手续代办服务，包括房地产登记信息查询、房地产登记、房地产抵押贷款;②房地产咨询服务，包括房地产投资咨询、房地产价格咨询、房地产法律咨询;③房地产交易保障服务，包括房屋质量保证和房地产交易履约保证。

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　　6[.多选题]根据标的房地产的用途类型，房地产经纪业务分为()。

　　A.住宅房地产经纪业务

　　B.公共房地产经纪业务

　　C.商业房地产经纪业务

　　D.农业房地产经纪业务

　　E.房地产抵押经纪业务

　　[答案]AC

　　[解析]根据房地产的用途类型(如住宅、零售商业、办公、工业等)，可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。其中，商业房地产经纪业务是指除住宅以外其他所有用途类型(如零售商业、办公、工业等)房地产的经纪业务。

　　7[.多选题]下列属于卖方代理业务的有()。

　　A.某房地产开发公司委托房地产经纪公司销售商品房

　　B.某人委托房地产经纪公司出租其所有的一套楼房

　　C.房地产经纪公司为某计算机公司寻找办公场所

　　D.房地产经纪公司为某人将其市中心的两居室置换为郊区的三居室

　　E.某跨国公司委托房地产经纪公司为其外籍雇员办理在华公寓承租手续

　　[答案]AB

　　[解析]房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。

　　8[.多选题]房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义()的行为。

　　A.承租房屋

　　B.出让房屋

　　C.购买住宅

　　D.购买商业用房

　　E.出售商品房

　　[答案]ACD

　　[解析]房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响，目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。

　　9[.多选题]新建商品房销售代理业务基本流程中，项目结算最后由房地产经纪机构的()和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。

　　A.工会代表

　　B.项目负责人

　　C.业务部门负责人

　　D.最高管理者

　　E.财务部门负责人

　　[答案]BCDE

　　[解析]新建商品房销售代理业务流程中，项目结算首先就是由项目直接操作部门与开发商进行总结算，经纪机构的法务部门予以配合。其次就是对内结算，业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告。最后由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。

　　10[.多选题]下列关于房地产代理业务洽谈的表述中，正确的有()。

　　A.房地产经纪人员应当充分了解客户的意图

　　B.要查清委托人是否对拟委托的房地产享有处分权

　　C.提供给客户一个代理合同的格式文本，客户先签订代理合同，然后再开始开展代理工作

　　D.了解、核实客户的有关证件

　　E.向客户告知房地产经纪机构的名称、资格等内容

　　[答案]AE

　　[解析]在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。BD两项属于房地产代理中物业查验阶段的内容;C项，在签订代理合同之前应先进行客户开拓、客户接待与业务洽谈和物业查验等代理工作。