2021年房地产经纪人《职业导论》巩固试题（十五）

　　1[.多选题]关于房地产经纪佣金的说法，正确的有()。

　　A.佣金是房地产经纪服务收入的基本形式

　　B.佣金数额通常按房地产成交额的一定比率计算

　　C.佣金是对房地产经纪机构所付出的劳动、所投入的资金和所承担的风险的回报

　　D.佣金通常在完成房地产经纪服务后收取

　　E.佣金本质上是房地产信息费

　　[答案]ABCD

　　[解析]AB两项，经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。CD两项，委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。因此，佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。E项，佣金不同于其他单纯提供信息的中介服务机构所收取的信息费(或称咨询费)，两者经济性质不同。

　　2[.多选题]从法律上看，房地产居间包括()。

　　A.向委托人报告订立房地产交易合同的机会

　　B.提供房地产交易政策咨询服务

　　C.提供订立房地产交易合同的媒介服务

　　D.为房地产经纪服务委托人代办房产证

　　E.代办房地产抵押贷款手续

　　[答案]AC

　　[解析]房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。从理论上讲，居间可分为：①指示居间，即居间人向委托人报告订约的机会;②媒介居间，是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。

　　3[.多选题]关于经销的表述，正确的是()。

　　A.同交易标的之间的关系是占有交易标的

　　B.报酬的形式是赚取差价

　　C.同交易主体之间的关系是以自己的名义进行活动

　　D.同交易主体之间的关系是以交易标的所有者的名义进行活动

　　E.报酬的形式是佣金

　　[答案]ABC

　　[解析]经销中，经销活动的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，即是占有交易标的;经销活动的主体所获得的报酬是买进价格和卖出价格间的差额，即赚取差价;经销活动的主体同交易主体之间的关系是以自己的名义进行活动。DE两项属于经纪活动的特征。

　　4[.多选题]经纪作为一种经济活动的基本涵义有()。

　　A.通过提供中介服务提高交易价格

　　B.通过提供信息和专业服务来促成他人交易

　　C.通过提供信息收取信息费

　　D.通过收取佣金的方式获取服务报酬

　　E.通过为买方或卖方提供便利而获取回扣

　　[答案]BD

　　[解析]经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本，从而促进商品交易，是一种有偿的经济活动。

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　　5[.多选题]佣金是对经纪人开展经纪活动()的总回报。

　　A.所付出的劳动时间

　　B.提供的信息服务

　　C.花费的资金

　　D.承担的风险

　　E.承担的经营费用

　　[答案]ACD

　　[解析]经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，其服务收入的基本形式是佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。

　　6[.多选题]MLS的含义是多重房源上市服务，是房地产经纪行业()的服务系统。

　　A.共享资源

　　B.共享信息

　　C.协同管理

　　D.协同销售

　　E.共享佣金

　　[答案]BDE

　　[解析]美国建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核 心是多重房源上市服务系统(MLS)。1897年，一些房地产经纪人开始与同行分享自己的客户名单，此后，各个地区的房地产经纪行业协会建立起各个地区的MLS，NAR成立后又建立了全国性的MLS。二战后随着大量新的购房人进入住房市场，MLS逐渐成为美国房地产市场的支柱和房地产经纪行业的基本制度。NAR要求会员将自己已获得代理销售权的房源在规定时间内提交给MLS，全体会员都可以使用MLS系统内的房源信息向自己的买方客户推荐，一旦成交，如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的，按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式，则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。

　　7[.多选题]《房地产经纪业务合同推荐文本》(2006版)包括()。

　　A.房屋出售委托协议

　　B.房屋出租委托协议

　　C.房屋承购委托协议

　　D.房屋承租委托协议

　　E.房屋拍卖委托协议

　　[答案]ABCD

　　[解析]为加强行业管理，规范房地产经纪行为，2006年10月31日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪执业规则》和一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，包括：①房屋出售委托协议;②房屋出租委托协议;③房屋承购委托协议;④房屋承租委托协议。

　　8[.多选题]房地产经纪机构在房地产市场中的作用有()。

　　A.降低交易成本

　　B.规范交易行为

　　C.保障交易成本

　　D.提高市场效率

　　E.抬高市场价格

　　[答案]ABD

　　[解析]房地产经纪的作用表现为：①降低交易成本，提高市场效率。房地产经纪机构可以为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。②规范交易行为，保障交易安全。只有按照有关法律、法规规范及科学的房地产交易流程操作房地产交易的每一个环节，才能保证房地产交易过程安全、顺利地完成。③促进交易公平，维护合法权益。房地产经纪通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。

　　9[.多选题]关于房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少的内容包括()。

　　A.房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示

　　B.房地产是构成要素极为复杂的商品

　　C.在商品经济运行体系中，大多数商品的流通环节是由商品经销商来完成的

　　D.房地产商品的超强异质性导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较

　　E.房地产交易的决策通常需要多人的共同参与和相互妥协

　　[答案]ABC

　　[解析]房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少的内容包括：①房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示。②房地产是构成要素极为复杂的商品。影响房地产使用价值和价值的因素不仅包括房屋建筑结构、质量、房型、周边环境等物质因素，还包括产权类型、他项权利设立情况等法律因素，以及房地产所在地区的人口素质、历史背景等社会、人文因素等。③在商品经济运行体系中，大多数商品的流通是由商品经销商来完成的。房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通能以比较经济的方式运行。

　　10[.多选题]下列属于经纪活动特点的有()。

　　A.活动内容的服务性

　　B.活动对象的固定性

　　C.活动范围的广泛性

　　D.活动主体的专业性

　　E.活动目的的前瞻性

　　[答案]AD

　　[解析]经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为以下几个方面：①活动主体的专业性;②活动地位的中介性;③活动内容的服务性;④活动收入的后验性。