2019年房地产估价师理论与方法课后练习题五

　　第五章　比较法及其运用

　　一、单项选择题

　　1、比较法的理论依据是(　)。

　　A、规模经济原理

　　B、均衡原理

　　C、替代原理

　　D、预期原理

　　2、关于比较法运用的说法，错误的是(　)。

　　A、同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价

　　B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例

　　C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考

　　D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

　　3、在比较法应用中，需要将急卖或急买造成的不正常成交价格，处理为正常价格，此属于(　)。

　　A、建立比较基础

　　B、交易情况修正

　　C、市场状况修正

　　D、房地产状况修正

　　4、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是(　)。

　　A、同处于一个领域

　　B、同处在同一供求范围内

　　C、同处于一个相对稳定的环境

　　D、同处于公平竞争的地区

　　5、评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是(　)。

交易实例	建筑面积（m2）	用途	价格（元/m2）	成交日期	区位	交易情况
甲	120	居住	12000	2014.9	不同供需圈	正常交易
乙	105	居住	18000	2014.5	同一供需圈	正常交易
丙	120	办公	15000	2014.8	同一供需圈	正常交易
丁	115	旅馆	10000	2014.9	同一供需圈	正常交易

　　A、甲

　　B、乙

　　C、丙

　　D、丁

　　6、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是(　)。

　　A、两者区位相近

　　B、两者用途相近

　　C、两者权利性质相同

　　D、两者档次相当

　　7、某宗房地产交易实例，其成交总价为90万元，其中首付30%，余款在以后的3年每年年末平均支付，假设年利率是12%，则在成交日期一次付清的价格为(　)万元。

　　A、71.56

　　B、77.44

　　C、80.15

　　D、82.37

　　8、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分三期支付，首付30万，剩余两期各于第一年末、第二年末支付35万元。交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付最后一笔余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

　　A、87.05

　　B、95.85

　　C、100.57

　　D、101.29

　　9、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为(　) 元/m2。

　　A、22909.12

　　B、23264.06

　　C、23441.35

　　D、23086.69

　　10、下列不属于由卖方缴纳的税费的是(　)。

　　A、增值税

　　B、契税

　　C、教育费附加

　　D、土地增值税

　　11、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会(　)。

　　A、上升

　　B、下降

　　C、不变

　　D、无法确定

　　12、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为(　)元/m2。

　　A、2385

　　B、2393

　　C、2955

　　D、2964

　　13、某宗房地产交易中，卖方实际得到金额为2500元/ m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于(　)元/m2。

　　A、2427

　　B、2500

　　C、2575

　　D、2632

　　14、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为(　)。

　　A、103.26%

　　B、105.43%

　　C、112.06%

　　D、114.42%

　　15、在建立比较基础中，如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用(　)的汇率进行换算。

　　A、成交日期

　　B、价值时点

　　C、估价作业日期

　　D、估价委托日

　　16、在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是(　)。

　　A、统一税费负担

　　B、统一价格表示单位

　　C、统一币种和货币单位

　　D、统一面积内涵和计量单位

　　17、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/ m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为(　)元/ m2。

　　A、3000

　　B、3277

　　C、3500

　　D、3599

　　18、某套住宅总价200万元，套内建筑面积135m2，套内墙体面积30m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为(　)元。

　　A、12120

　　B、12500

　　C、13300

　　D、14810

　　19、某套住宅建筑面积100m2，套内建筑面积为93m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为(　)元/ m2。

　　A、8000

　　B、9300

　　C、9750

　　D、10000

　　20、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为(　)元/m2。

　　A、100

　　B、300

　　C、600

　　D、900

　　21、交易情况修正的方法不包括(　)。

　　A、总价修正

　　B、单价修正

　　C、分离修正

　　D、百分比修正

　　22、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，(甲别墅的装修标准为800元/平方米)，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价格为(　)元/平方米。

　　A、7020

　　B、8909

　　C、7380

　　D、8580

　　23、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以(　)为基准来确定。

　　A、成交价格

　　B、账面价格

　　C、正常价格

　　D、期望价格

　　24、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是(　)。

　　A、所在区域的消费者观念发生了变化

　　B、国家调整了房地产的税费政策

　　C、国际与国内均出现了通货膨胀

　　D、对可比实例进行了装修改造

　　25、为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为(　)元/m2。

　　A、3673.20

　　B、3673.68

　　C、3790.43

　　D、3790.93

　　26、某宗房地产2017年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=6.88元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5%，则其2017年10月25日的价格为(　)元人民币。2017年10月25日的汇率为1美元=6.63元人民币。

　　A、6338

　　B、6369

　　C、6577

　　D、6610

　　27、评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为(　)元/平方米。

　　A、16171.27

　　B、15742.17

　　C、15776.47

　　D、16333.38

　　28、某城市商品住宅，2016年9月的市场价格为39100 元/m2， 2017年6月的市场价格为44800元/m2。根据上述数据，2016年9月至2017年6月，该城市商品住宅房地产市场价格的平均环比月上涨率为(　)。

　　A、1.07%

　　B、1.41%

　　C、1.52%

　　D、1.55%

　　29、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为(　)美元/m2，(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币)。

　　A、1450

　　B、1496

　　C、1540

　　D、1659

　　30、为评估某房地产2012年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2012年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　)元/m2。

　　A、3868.92

　　B、4000.00

　　C、4072.54

　　D、4286.89

　　31、某房地产2017年6月1日的市场价格为13800元/m2，现需要将其调整到2017年10月1日，已知该类房地产2017年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以2017年1月1日为100)则2017年10月1日的市场价格为(　)元/m2。

　　A、13586.73

　　B、13623.88

　　C、13648.77

　　D、19336.56

　　32、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为(　)元/m2。

　　A、5110.51

　　B、5307.26

　　C、5548.37

　　D、5638.13

　　33、房地产状况调整的分解不包括(　)。

　　A、区位状况调整

　　B、实物状况调整

　　C、权益状况调整

　　D、收益状况调整

　　34、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为(　)。

　　A、100/101

　　B、100/100

　　C、100/99

　　D、100/98

　　35、为评估某住宅2011年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2011年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2011年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于(　)元/m2。

　　A、3790

　　B、4238

　　C、4658

　　D、4663

　　36、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是(　) 元/m2。

　　A、-100

　　B、-50

　　C、50

　　D、100