2019房地产估价师理论与方法课后习题及答案（六）

　　多选题

　　1、根据房地产估价的合法原则，不得抵押的财产包括(　)。

　　A、土地所有权

　　B、耕地、宅基地

　　C、学校、幼儿园

　　D、私人诊所

　　E、社会团体的教育设施

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项D属于私人所有权，非公立医院。参见教材P158。

　　2、最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括(　)。

　　A、法律上允许

　　B、技术上先进

　　C、经济上可行

　　D、价值最大化

　　E、成本上最低

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查最高最佳利用原则。最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括：(1)法律上允许;(2)技术上可能;(3)经济上可行;(4)价值最大化。参见教材P166。

　　3、在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括下列(　)。

　　A、付款方式

　　B、融资条件

　　C、交易税费负担

　　D、交易目的

　　E、业主资质

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是搜集交易实例的要求。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括：交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、交易税费负担、融资条件、交易目的。参见教材P177。

　　4、房地产状况调整的方法，不包括下列(　)。

　　A、直接比较法

　　B、直观比较法

　　C、总价调整法

　　D、成本调整法

　　E、百分比调整法

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整;②总价调整、单价调整;③金额调整、百分比调整;④加法调整、乘法调整。参见教材P198。

　　5、运用收益法估价的操作步骤，分为下列(　)。

　　A、在直接比较或间接比较法中，选择合适的估价方法

　　B、测算收益期或持有期

　　C、测算未来收益

　　D、确定直接化率或间接化率

　　E、计算收益价值

　　【正确答案】 BCE

　　【答案解析】 本题考查的是收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤： ①选择具体估价方法，即选择报酬资本化法还是选择直接资本化法; ②估计收益期或持有期; ③测算未来收益; ④确定报酬率或资本化率、收益乘数;⑤计算收益价值。参见教材P216。

　　6、下列有关报酬率的求取方法，描述正确的是(　)。

　　A、在V=A/Y的情况下，报酬率通过Y=A/V来求取，此为市场提取法

　　B、为了避免偶然性，市场提取法中应尽量搜集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数

　　C、累加法中，报酬率的求取要加上投资带来的优惠率

　　D、在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益

　　E、市场提取法中，对求出的报酬率应进行适当的调整

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。选项C错误，在累加法中，报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。参见教材P250。

　　7、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有(　)。

　　A、重新购建价格是客观的价格

　　B、重新购建价格是在价值时点的价格

　　C、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　D、土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　E、重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是重新构建价格的求取思路。土地是在价值时点状态下的年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新构建价格就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。参见教材P288。

　　8、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有(　)。

　　A、单位比较法

　　B、市场提取法

　　C、分部分项法

　　D、工料测量法

　　E、指数调整法

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方法。市场提取法，是取得“报酬率”的方法。参见教材P290～294。

　　9、下列有关平均增减量法，描述错误的是(　)。

　　A、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测

　　B、如果逐期上涨额时起时伏，很不均匀，运用平均增减量法预测的房地产价格的准确性随之降低

　　C、房地产价格变动过程持续上升或持续下降，且各期上升或下降的数额大致相同时，宜采用平均增减量法

　　D、越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越不重要

　　E、由于估价师经验存在差异，故平均增减量法不宜采用加权方式调整