2019房地产估价师《理论与方法》备考试题（四）

　　1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( 　)。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/㎡，建筑面积100㎡，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格 5000元/㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清：丁成交价格4760元/㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( 　)。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新构建价格是( 　)的价格。

　　A.扣除折旧后

　　B.估价时点时

　　C.客观

　　D.建筑物全新状态下

　　答案BCD

　　4.对于一宗房地产的价格，通常由( 　)所构成。

　　A.土地取得成本

　　B.开发成本

　　C.销售税费，投资利息

　　D.管理费用

　　答案ABCD

　　5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( 　)万元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( 　)。

　　①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.应用路线价法的前提条件是( 　)。

　　A.土地形状较规则

　　B.街道较规整

　　C.地势较平坦

　　D.临街各宗土地的排列较整齐

　　答案BD

　　8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( 　)预测房地产的未来价格。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法

　　答案BC

　　9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为()。

　　A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064.

　　10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

　　A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2

　　答案：C

　　解析：开发利润率=投资利润率*(土地取得成本+开发成本+管理费用)

　　11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/m2.

　　A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66

　　答案：B

　　解析：120000+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2.

　　12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有效毛收入所得的倍数。

　　A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括()。

　　A、重置成本+土地使用权价值

　　B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

　　C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

　　D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　14、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况

　　A、有效经过年数

　　B、实际经过年数

　　C、剩余经过年数

　　D、自然经过年数

　　答案：A

　　解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

　　15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为()元/m2.

　　A、50B、250C、300D、350

　　答案：B

　　解析：300-50=250元/m2.