2018年房地产估价师考试理论与方法强化训练题（4）

　　地价评估和地价分摊

　　一、单项选择题

　　1、马克思的地租理论不包括(　)。

　　A、级差地租

　　B、剩余地租

　　C、垄断地租

　　D、绝对地租

　　2、路线价法主要适用于(　)的估价。

　　A、城镇临街商业用地

　　B、城镇临街居住用地

　　C、城镇临街综合用地

　　D、城镇临街各类用地

　　3、路线价法与一般的比较法存在不同，区别点不包括下列(　)。

　　A、路线价法进行交易情况修正

　　B、路线价法不进行市场状况调整

　　C、先对多个“可比实例价格”进行综合，再进行“房地产状况调整”

　　D、利用相同的路线价同时评估出许多“估价对象”

　　4、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为(　)元/m2。

　　A、1920

　　B、2400

　　C、2560

　　D、3200

　　5、某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为(　)元/平方米。

　　A、2025

　　B、2250

　　C、2700

　　D、3000

　　6、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为(　)m。

　　A、22

　　B、28

　　C、38

　　D、50

　　7、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为(　)万元。

　　A、500

　　B、1000

　　C、2500

　　D、3000

　　8、某工业用地总面积为3000m2，容积率为1.0，楼面地价为2000元/m2。现按城市场规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价不随容积率的改变而改变，则该改变用途理论上应补地价为(　)万元。

　　A、1500

　　B、1525

　　C、1600

　　D、1800

　　9、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2;居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为(　)万元。

　　A、4000

　　B、5900

　　C、6800

　　D、7200

　　10、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为(　)万元。

　　A、500

　　B、1000

　　C、2500

　　D、3000

　　答案

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是地租理论的简要回顾。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。参见教材P363。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。参见教材P369。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是路线价法概述。路线价法不进行交易情况修正和市场状况调整。参见教材P369。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是制作价格修正率表。400×90%×20/25=288万元，288万元/20×75=1920元/m2。参见教材P372。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是制作价格修正率表。该地块面积=18×50=900平方米

　　单价=2430000/900=2700元/平方米

　　单价=路线价×平均深度价格修正率

　　平均深度价格修正系率=(40+30+20)/(25+25+25)=1.2

　　路线价=单价/平均深度修正系数=2700/1.2=2250。参见教材P372。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是计算临街土地的价值。前街影响深度=总深度×前街路线价/(前街路线价+后街路线价)=50×5000/(5000+3800)=28.4 。参见教材P378。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是补地价的测算。(2×1500—1×500)×10000=25000000(元)=2500(万元)。参见教材P385。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是补地价的测算。(4-1)×2000×3000=1800(万元)。参见教材P385。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是补地价的测算。3000×8×40%+1000×8×60%-800×1=13600元/m2，补地价=5000×13600=6800万元。参见教材P385。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】